房地产开发企业有关涉税问题讨论

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1、房地产开发企业有关涉税问题讨论一、税收筹划（项目前期税收预算）土地增值税、企业所得税支持文件：中华人民共和国土地壇值税暂行条例（国务院令138号）、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字［1995J6号）、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发（2009）31号（简称新31号文件）。二、土地增值税清算支持文件：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发［2006］187号）。土地增值税清算管理规程（国税发［2009］91号）。1、清算的条件：［2006］187号第二条第二

2、款。2、《土地增值税清算管理规程》（国税发［2009J91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扌II除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭证的不得扣除。3、期间费用扌II除方法的选择。财法字［1995J6号土地增值税暂行条例实施细则，第七条第三款。4、分配结转开发成木a、可售面积、已售面积（包括自留用，出租部分）、未售面积。b、普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅。5、计算土地增值税，四级超率累进税率，注意不要忘记速算扣除数。三、开发成本（-）土地价款的核算中所涉税费。①购置土地使用权价格。②耕地占用税。③契税。国

3、税函［2009］603号、财税［2004］134号契税的计税价格，应为竞价的成交价格、土地岀让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。①支付拆迁补偿、青苗补偿费。②土地差价款的返述。政府支付给企业的拆迁补偿费。山东青岛地税发[2008]100号文件。（二）前期费用临时办公室（三）基础设施费、公共配套设施费。国税发（2009）31号第二

4、•七条第五款公共配套设施符合以卜•三个条件成本费用可以在土地增值税清算时扣除。①建成后产权屈于全体业主所冇。②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。③建成后有偿转让、应计算收入、成本

5、费用可以扣除。如果自用、出租，成本费用不可以扣除。基础设施费政府财政返款用途：用于园区基础设施配套建设。（四）开发间接费用定义：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发（2009）31号第二十七条第六款。①操作②项口营销设施建造费在土增税清算小如何扣除？③资本化利息④集团式莫成员统一向金融机构借款利息发配给各使用项的利息可以税前扣除。新31号文件第二十一条第二款①关联方借款四、期间费用（一）销售费1、广告宣传费、业务招待费准许税前扣除的标准“新31条”小没有明确，按《企业所得税法实施条例》执行。销售收入的、预收账款。2、项目前期发生的招

6、待费、广告费国家税务总局2012年第15号《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》第五条。国税函（2009）98号《国家税务总局关于企业所得税若干事项衔接问题的通知》第九条关于开（筹）办费的处理。3、股权投资业务招待费问题4、销售屮介的佣金和奖金财税（2009）29号《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》5、销售部门报账（二）管理费用1、土地使用税①纳税主体：拥有土地使用权的单位和个人。2006年国务院修改重新发布《屮华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条。②交纳时间：财税［20061186号第二条③终止交纳土地使用款

7、的时间国税发［2003］89号，第二条第一款财税［2006］56号※核减土地使用税的操作①已交耕地占用税是否还要交土地使用税屮华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1H起施行重新公布《屮华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条征地满一年后开始缴纳土地使用税。②免征但要报各省、自治区、直辖市税务局审批。2、房产税纳税主体：产权所冇人缴纳《屮华人民共和国房产税暂行条例》国税发[1986]90号。交税方法：房产原值减（10—30%）=余值XI.2%（实际按30%执行）租金收入X12%计征时间：交付使用、开始自用、出租当月就要交。注意几个问

8、题①无租金a.免租期b.无租金②仓储企业③地卜•设施④个人出租住房3、个人所得税中华人民共和国个人所得税法及实施条例（2012新）财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品冇关个人所得税问题的通知，财税[2011150号。财税[2004311号，财政部、国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励冇关人个所得税政策的通知。