房地产项目调研报告潘禹含

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1、房地产项目调研报告潘禹含房地产项目调研报告一．调查基本情况说明调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日2.调研楼盘名称：星河城玫瑰城国际鑫城绿地剑桥（金岭弯为别墅，除外）3.调研的方式：明调及暗调二．详细的调研结果及结论1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传开发商开盘时间项目位置占地面积星河城抚顺市和兴房地产开发有限公司2010.

2、8.1望花区北镇街19号43000平方米玫瑰城抚顺市丰远房地产开发公司2008.6.28望花区中辽街310000平方米国际新城抚顺市宗裕房地产开发有限公司2009.6.30抚顺经济开发区顺富路9号160000平方米绿地剑桥抚顺绿地置业有限公司（上海绿地）2010.9中旬李石开发区170000平方米（1）开发商：四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地剑桥的开发商归

3、属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。（2）开盘时间：从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝独秀的感觉。（1）位置：位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石的旧区

4、，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以说都没有玫瑰城方便。（2）占地面积：四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就

5、小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的。（3）整体规划（楼型特点）：高层多层小高层联排星河城6栋（26层）玫瑰城一期：4栋（27层）确定有，但不准确一期：4栋（11层）国际鑫城8栋6栋确定有，但不准确绿地剑桥8栋（17层）已售尽从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且

6、全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（4）营销策略及前期宣传在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。2风格及项目定位玫瑰城：中低档西班牙风格，以景观为主星河城：德式，中档国际鑫城：欧式中低档绿地剑桥：欧式，中档。特别值得一提的是：绿地剑桥的风格，很受女性的喜爱，这样如果决定权掌握在女性身上的时候

7、就会很有优势3.楼盘周边环境，及周边配套设施玫瑰城：周边有居民楼，繁华度还算可以，但就空气质量来说，望花地区的空气质量还是略差的，交通方面，如果要是做公交车的话，需要步行5至10分钟，且只有望花北道的810，805等一些车，并不是特别的方便。附近只有一所小学，离石油学院也有一定距离，如果要购物的话，也要步行10分钟左右。星河城：周边有行政部门，且离石油大学较近，但是就出行坐车，和购物来说，并不是特别的方便，公交车也是同玫瑰城一样，只有望花北道的810，805等一些车。空气质量也不是很好，距离新钢也是很近的。国际新城：属

8、于李石的旧区，日常购物来讲在李石所有的项目中还是比较方便的，空气质量可以说也比望花好。周边还有东北育才能学校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。绿地新城：空气还是不错的，正对这大连理工学院。但是临近的居住人数还是非常少的，且交通也不方便。4.小区规划(物业，户型，会所，容积率，得房率，)物业物业费容积率得房率玫瑰城浩博物业公司0.