基于灰色模型在房地产投资项目决策过程中的应用研究

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1、华北水利水电学院硕士学位论文灰色模型在房地产投资项目决策过程中的应用研究姓名：王晓敏申请学位级别：硕士专业：结构工程指导教师：杨开云20070601华北水利水电学院硕士学位论文灰色模型在房地产投资项目决策过程中的应用研究摘要投资决策是进行房地产项目开发的重要环节，它直接影响着项目开发的风险程度及投资收益的大小。房地产投资具有高风险和高不确定性的显著特征。房地产投资的失败不但影响到经营企业的生存和发展，甚至会影响到整个国民经济的发展。因此，提高房地产管理机构宏观调控和房地产经营企业投资决策的科学性是十

2、分必要的。随着我国房地产业竞争的升级，开发商及决策者在定性决策研究的基础上，迫切需要一些更科学、更准确的投资决策的理论与方法。灰色系统理论是一种研究少数据、贫信息、不确定问题的新方法。它是以“部分信息已知，部分信息未知”的“小样本”、“贫信息”不确定性系统为研究对象，主要通过对“部分”已知信息的生成、开发，提取有价值的信息，实现对系统运行行为、演化规律的正确描述和有效监控。本文将灰色系统理论引入房地产投资项目的决策过程中，从房地产经营企业的角度出发，总结并借鉴各行业的研究成果，建立其相应的灰色数学模

3、型就房地产投资涉及的主要决策内容进行分析。其中运用的方法有：灰色关联度分析、GM(1，1)预测模型、灰色聚类决策和灰色关联决策。本文首先从房地产投资的含义，特征和基本原则谈起，重点分华北水利水电学院项士学位论文析了房地产投资决策的目标、类型、决策方法、决策特点和步骤，并对房地产投资的风险问题进行了简单介绍。然后建立相应的灰色决策模型，并把模型应用到一个房地产开发项目中(即山西瑞驰房产公司——万柏林区西渠路项目)，来验证把灰色模型应用到房地产投资项目的决策过程中的可行性。本文的研究成果主要有：1、山西

4、瑞驰房产公司在拟开发的项目前期要对房地产市场进行预测分析，针对此问题，文中应用灰色关联分析法对影响太原市房地产需求量的各因素进行分析，从而选出其最关键因素；然后在分析的基础上，应用GM(1，1)预测模型对可供选择的四个区域的销售量和销售价格进行预测。2、在对四个区域的销售量和销售价格预测的基础上，结合其他区域评价指标，首次应用灰色聚类决策模型对可供瑞驰房产公司选择的四个投资开发区域进行决策分析，最后选择一个最适合开发的区域。3、选定开发区域后，在对该地区已建类似工程的工程资料大量收集、整理的基础上，

5、确定适宜的决策指标，并首次应用灰色关联决策模型对房地产投资类型进行决策。最后，为瑞驰房产公司选择一个适合该区域的投资方案。论文通过实例分析证明该方法应用到房地产投资项目决策中是可行的，并希望通过对以上问题的研究，对房地产开发商及投资者提供一套系统的定量分析方法，从而对房地产企业投资决策的科学华北水利水电学院硬士学位论文性、专业性起到促进作用。关键词：房地产，投资项目，决策，灰色系统理论，GM(1，1)灰色关联分析，灰色聚类STUDYoNAPPLICITIONGRAYMODELSINTHEPRoCES

6、SOFREALES，I：f钮EINVESTMENTDECISIONABSTRACTMakinginvestmentdecision，isthekeysectorofdevelopingrealestateitem,whichdirectlyaffecttheriskextentofitemdeveloped，aswellasthebenefitofinvestment．ButitalsoshowstheobviouscharacteristicsofhighrisksandhJighuncertai

7、nties．Thefailureofrealinvestmentwillnotonlyafeetthesurvivalanddevelopmentoftheenterprise，butalsoimposeonthegrowthofcivileconomy．Therefore，itisveryimportanttoimprovethemacroscopicalcontrolbytherealadministrateorganizationsandthescientificdecision—making

8、bytherealenterprise·Withtheescalationofcompetitioninrealty，thedevelopmentmerchantanddecision—maker，onthebasisofresearchaboutqualitativedecision，urgentlyneedsomemore．accurateandscientifictheoriesandmethodsaboutmakinginvestmentdedsmn．TheT