探索深圳市南山区城中村改造策略研究

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1、国内图书分类号：Tu984国际图书分类号：711工学硕士学位论文深圳市南山区城中村改造策略研究硕士研究生：导师：副导师：申请学位：学科、专业：所在单位：答辩日期：授予学位单位：郭鹏金广君教授宋聚生副教授工学硕士城市规划与设计深圳研究生院2005年12月哈尔滨工业大学摘要城中村是在我国特有的土地所有制下，快速推进城市化进程中出现的一种新问题，在深圳市表现得尤为明显。城中村曾经为深圳市快速发展起到了重要的作用，但目前其存在的种种问题却对城市的经济和社会发展造成严重的负面影响，城中村改造已经成为政府的主要工作内容之

2、一，对城中村改造的研究变得越来越重要和紧迫。深圳市南山区的城中村问题具有一定的典型性，南山区有42个城中村，占深圳市特区内城中村总数的35％。依照区位、建设特征和经济等条件，南山区城中村分为成熟型城中村和扩展型城中村。成熟型城中村建设特征表现为外部扩展基本停止，内部结构局部变动，与城市空间关系不协调；扩展型城中村建设特征表现为外部扩展与内部调整同时进行，外部扩展尤为明显，与城市空间的矛盾逐渐显现与增大。在外部改造影响因素上，产业结构升级、流动人口增加、租赁市场稳定。随着城市发展南山区的产业结构调攘，南山区产业

3、工人的比例会降低，但三产服务人员比例会稳步提高，加上未来有大量的人口流入深圳市，南山区的外来人口将会稳步上升，其人口总量在一段时期内将不会下降，南山区城中村的居住主体以产业工人和三产服务人员为主，房屋租赁市场基本稳定。在内部改造影响因素上，南山区城中村的环境问题日益突出；在经济上存在封闭性、对地租的绝对依赖性等问题；在社会上存在高密度人口聚集，治安问题严峻等诸问题。同时由于农民传统的土地观念制约、经济利益制约、股份公司的发展模式制约、土地和房屋产权制约等问题阻碍着城中村改造的顺利进行。在南山区分区规划指导下，

4、考虑南山区城中村的特殊性，确定城中村改造的目标与原则，提出整体改造策略、改造操作模式和开发强度；在人口、土地功能、产业等方面制定各片区的改造对策，操作模式、改造方式和功能定位。以期规范城中村管理体系，促进其经济转型、社会进步、环境改善，使南山区城中村成为深圳城市的有机组成部分。关键词深圳市；南山区；城中村；影响因素；改造策略啥尔滨工业大学工学硕士学位论文1．1课题研究背景深圳市上个世纪80年代改革开放以来，深圳特区城市建设飞速发展(图1．1)，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，形成了原有农村

5、聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围的现象。由于城市政府要为征用农村集体所有土地支付巨额的土地补偿和村民安置费用。为避免巨额成本，政府选择了“获取农村耕第1章绪论图1．1高速发展深圳F运l一1shenzheninhi曲-speededdeVelopment地、绕开村落居民点”的迂回发展思路。这种做法为城市发展埋下了隐患，导致了城中村地出现，并在土地利用、建设、景观、规划管理、社区文化等方面表现出强烈的城乡差异和矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。在大规模征用土地背景下，为了规范特区内农村的住宅建设，也为了原

6、村集体和村民在土地被征后有良好的经济出路，深圳市政府给各村规定～定面积的土地供村民建设新的住宅和村集体发展经济，新划分的范围成为新村，面各村原有的村域范围成为旧村。1992年，在深圳政府进行的特区农村城市化改造后，行政上的村已经不存在，但其历史习惯和社会惯例，以及它的建设情况和管理体制与城市完全相别，因此被称为城中村。尽管深圳城中村的房屋租赁业在拉动房地产市场、激活房地产消费等方面发挥了重要作用，为促进深圳经济的发展，增强深圳综合实力做出了贡献，但是由于城中村的管理体制与城市社区管理体制不相适应，综合管理不当

7、，再加之经济利益驱动，导致房屋建设混乱、基础哈尔滨工业大学工学硕士学位论文其它区。当南山区的大多数地区完成了城市建设以后，城市和社会的问题也随之产生，而城中村成为这些问题的滋生地。在新世纪刚刚开始之际，南山区的发展更加惹人瞩目，随着大学城、高新科技园、留仙洞IC产业园、前海物流中心、西部通道等一系列有重大战略意义的项目的陆续启动，将强化南山区在深圳培育支柱产业、占领区域经济格局制高点的目标中所起的重要作用。此时，城中村存在的种种问题与南山区建设目标之间的矛盾变得越来越尖锐，城中村的社会负面影响越来越大，成为政

8、府与社会各界已无法回避的社会问题。本文正是在这样的背景下，展开对南山区城中村的改造研究，以期能够对城中村改造实践提供理论指导。1．2课题研究意义深圳市南山区城中村改造策略研究将会对南山区城中村改造提供理论依据和借鉴经验。论文通过规划学科与经济学科和管理学科相结合探讨城中村改造可操作性。研究意义主要有以下几个方面：(1)全面改善城中村的物质空间环境，建立与南山区大环境相协调的空间和功能关系，使城中村的