深圳市城中村改造改造经验

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1、深圳市城中村改造改造经验 一、深圳城中村的现状及认知改革开放三十年，是深圳社会经济高速发展的三十年，是城市建设日新月异的三十年，目前，我市城市规模已达770平方公里。我市土地总面积为1953平方公里，并划定974平方公里的基本生态控制线，占全市土地面积的49%，基本生态控制线已成为我市保护生态环境的底线和铁线，全市剩余可建设用地潜力不足200平方公里左右，且分布零散。在新增城市空间资源有限的条件下，通过城中村改造等城市更新活动盘活存量土地，对于破解资源瓶颈，提升城市品质，促进空间资源的可持续利用具有重要意义。

2、深圳经过1992年和2004年特区内外两次城市化过程，原农村集体所有土地全部征转为国家所有，原农民全部转为城市居民，成为我国第一个没有农民和农村建制的城市。在城市化过程中，我市通过为原农村集体经济组织划定居民、工商业和配套建设用地，对可作为城市建设用地的土地及地上附着物给予适当补偿，将原农村集体经济组织成员全部纳入城市社会养老、医疗和失业保险体系等一系列举措，充分保障了原农村集体经济组织及村民的利益和可持续发展。由于快速工业化产生了大量的居住需求，而政府和市场无法在短时间解决；加之原农村被高速发展的城市建设用

3、地包围，缺乏控制引导，违法建筑现象普遍，在工业化和城市化过程中城中村的问题也愈发凸显。深圳城中村总用地面积为96平方公里，以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有320个；以自然村为单位的城中村有1725个。全市城中村共有各类私房约35万栋，总建筑面积超过了1亿平方米，据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。深圳城中村是快速工业化及城市化的阶段性产物，主要存在以下问题：一是土地历史遗留问题数量庞大，类型错综复杂，牵涉面广，与经济发展、群众利益等敏感问题交织在一起，处理难度大；二是城中村内消防等各类安全

4、隐患严重，各类配套设施缺乏；三是居住人口密集，卫生状况比较差。此外，深圳城中村在一定时期内承担了廉租房的职能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的认同。二、深圳城中村改造工作取得的成绩及面临的形势-4-2004年10月28日，深圳市委、市政府召开了全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会，拉开了我市城中村改造工作的序幕。目前，我市已形成一套行之有效的改造模式，制度建设渐趋成熟，区政府、街道办、村集体及开发企业的积极性得到充分调动，各区都有一批改造项目已完成或正在组织实施，城中村改造工作已进入了积极平稳、全面

5、提升的重要阶段，我市城中村改造工作取得了以下成效：一是领导高度重视，机构建设不断加强，成立以市长为组长的市城中村改造领导小组和常设机构市城改办，市城改办设在市规划局，各区也常设了区城改办。目前，市城改办已成为全市负责改造政策、改造计划、改造规划、改造资金为一体的综合协调和办事机构，市统筹、区实施的市区分工体系已形成。二是出台了系列配套政策，出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》和《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》等系列文件

6、，为推进城中村（旧村）改造工作提供了重要政策保障。三是建立了城中村改造计划和规划体系，制定了改造中长期计划，并建立了年度计划制度。编制了城中村改造总体规划纲要、城中村改造专项规划编制技术规定、城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引等技术文件，建立了城中村改造专项规划制度。四是全面推进了城中村全面改造和综合整治项目，全市已列入各年度城中村改造计划的全面改造项目共137项，已批准专项规划42项，批准总建设规模1000多万平方米，一批项目已竣工。在综合整治改造方面，已有166项项城中村综合整治项目列入改造计划，

7、共下拨市、区城改扶持资金8亿元，全面扶持城中村综合整治改造项目，其中33项已完工，并打造了一批示范性综合整治改造项目。国务院近期审议通过的《珠江三角洲地区改革发展规划实施纲要（2008－2020年）》赋予了深圳建设国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市“一区四市”的发展定位，给深圳的改革发展提出了新要求，树立了新标杆，深圳城中村改造工作虽然取得了一定成绩，但离城市的总体目标还有较大的差距，深圳城中村改造工作任重道远。三、深圳城中村改造的主要经验城中村改造是

8、一项全新而复杂的工作，是一项复杂的系统工程，需要不断探索和实践，总结几年来深圳的城中村改造工作，我们认为有以下实践经验可在今后的改造工作中进一步坚持和发扬。（一）符合深圳实际的改造政策。-4-我市城中村改造工作坚持政府主导、市场化运作，主要有全面改造（整体拆建、局部拆建）和综合整治改造两种模式，以综合整治改造为主。在改造政策方面有以下举措：一是城中村改造项目除政策性住房外，实施拆除重建的房产均为市场