“城中村”改造与土地管理策略研究

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1、“城中村”改造与土地管理策略研究“城中村”改造与土地管理策略研究摘耍：“城中村”是在城市化进程中，由于受城乡土地产权以及流转限制等的影响，形成的位于城市建成区或城乡结合部,被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。“城中村”现象的形成、显现、发展和改造是与城中村土地利用密切相关的。“城中村”改造是一项涉及面广、矛盾复杂的系统工程,涉及到政治、经济、文化、历史、环境等方方面面,包括土地权属处置、利用规划标准确定、村级管理体制改革以及相关配套政策的制定等问题，以至有人把它比喻为“第三次土改”。研究“城屮村”改造与土地管理的潜力及可行性，探索城市土地集约利用的有效途

2、径，采取文献资料法和实例分析法进行研究。关键词:城中村;改造;土地管理;城市土地集约利用Summary:"V订lagesz，intheprocessofurbanization,duetotheimpactofurbanandrurallandownershipandtransferrestrictions,theformationofbuilt-upareasinthecityortheurbanfringe,issurrouncleclbyurbanconstructionlandorsemi-enclosed,nooronlyasmallamountofagricultu

3、rallandinthevillage・Theformationofz，Villagesz，phenomenonappearedwiththedevelopmentandtransformationofvillagescloselyrelatedtolanduse・Systemsengineering^Villages^isacoversawiderangeofcomplexconflicts,involvingpolitical,economic,cultural,historical,environmentalandotheraspects,ineludingthedisp

4、osaloflandownership,useplarmingcriteriatodetermine,villagemanagementsystemandrelatedissuessuchassupportingthedevelopmentofpolicies,aswellassomepeoplecallitametaphorfor"thethirdlandreform・"Potentialandfeasibilitystudy，zVillages，zandlandmanagement,exploreeffectivewaysofurbanlanduse,andtakelite

5、ratureandcaseanalysismethodtostudy.Keywords:Villages;transformation;landmanagement;urbanlanduse中图分类号：F301.2文献标识码：A一、“城中村”的成因研究从目前掌握的情况看，城中村的土地问题是传统体制性因素与现实的政策、管理性因素相互作用的产物。（一）城乡二元土地制度是造成城中村土地问题的根本。众所周知，改革开放前后相当长吋间，我国实行的基本上是城乡分割的管理模式，•且这种模式的基本格局一直沿袭到今天。与城中村问题直接相关的便是土地管理制度。土地是村落社区赖以活命的关键资源,更是非

6、农化村庄赖以形成的基础。纵观村庄的非农化，在一定意义上甚至可说，村庄的非农化其实就是村庄土地的非农转化过程，正是土地非农转化过程中的复杂性与多样性，一个个似城似村、非城非村的城中村应“运”而生。一般而言，城中村地理位置优越，土地实际与潜在的含金量甚高,作为饱经都市大市场洗礼的“理性农民”对此有着特有的敏感，凭着这种敏感，村集体土地不断在政策许可与政策空白Z间发生着形形色色的裂变。可见，城屮村问题关键在土地。笔者认为，解决城中村的土地制度及政策问题尤为值得关注。城乡二元的土地制度是我国长期以来的制度安排，城中村土地问题无疑是这种制度安排的产物,但其一旦形成，则需要相当长时间与相当

7、大代价的付出才能改变。湖北黄州市政府明确说,城中村的改造“没有吋间表”O那么，具有前瞻性的、适应城市化要求的土地政策与制度安排就显得非常重要。其开始实施的难度也许很大，成本很高，但长远的收效则可能是最经济的，与城中村相关的诸多问题就是活&的例证。一些西方国家，在工业化初期，以巨大代价一次性征地以纳入城市统一规划，且实行了城市化管理。（二）村落共同体的利益性内聚是形成城中村土地问题的关键。城中村所在社区一•般都是城市化与市场化的先发地，村庄在这种先行的与快速的非农化中，由于土地的出让或开发积聚