论农民住房有限抵押-中国农村观察

《论农民住房有限抵押-中国农村观察》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2017.2论农民住房有限抵押高海摘要：农民住房抵押以有限抵押为基本理念，但现有制度设计存在“房地一体”与“房地分离”的路径分歧和配套制度缺失或法理悖论等问题。这些问题的产生与有限抵押的设计理据存在偏差不无关系。因此，在重述农民住房有限抵押的正当理据不是宅基地使用权的身份性、无偿性或福利性，而应是保证农户基本住房权利、兼顾集体与农户对宅基地使用权增值收益分享的基础上，本文对试点地区与非试点地区农民住房有限抵押进行类型化制度重构。在试点地区，宜坚持“房地一体”抵押、合理取舍地方实践之有限抵押的设计，并完善宅基地使用权的主体限定、增值收益分配以及非

2、本集体成员受让地权的登记、期限限制等配套制度；在非试点地区，暂时可按“房地分离”的思路，创新法定租赁权，但应从租金归属、担保客体、出租人等方面对相关建议进行改造。关键词：农民住房宅基地使用权有限抵押法定租赁权中图分类号：D923.2文献标识码：A中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称“《决定》”）指出“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保”。2015年12月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定，授权国务院在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域于试点期间暂停执行《中华人民共和国

3、物权法》第184条、《中华人民共和国担保法》第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。然而，即使是在试点地区，农民住房也不能像国有土地上的商品住房一样自由抵押，这是因为《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发[2015]45号，以下简称“《农民住房抵押意见》”）要求“农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”。显然，作为抵押物的农民住房与商品住房的差别化处置，以及对农

4、民住房财产权受让人的限制，都说明农民住房抵押应当是有限抵押。试点地区尚且如此，那么，未解禁“宅基地使用权不得抵押”的非试点地区探索农民住房抵押，更须以有限抵押为基本理念。本文试图在梳理地方规范性文件与学者著述中有限抵押之制度设计及其存在问题的基础上，阐释农民住房有限抵押的正当理据，再基于正当理据，探究试点地区与非试点地区慎重稳妥推进农民住房有限抵押的应然路径及制度构造。-1-论农民住房有限抵押一、农民住房有限抵押之设计现状及存在问题除《农民住房抵押意见》等全国规范性文件外，农民住房抵押的地方规范性文件与学者著述的规则设计也都彰显了有限抵押的理念

5、，差异主要在于“有限”之具体设计。（一）地方规范性文件中有限抵押之设计现状地方规范性文件在抵押人、集体经济组织抵押同意权、抵押物、抵押率、抵押权实现方式等方面，设计了诸多限制性规定。1.抵押人的有限性。并非所有农民都可以抵押其农村住房，绝大多数地方规范性文件都要求抵押人能够书面承诺或者证明“在抵押的房屋依法偿债后，抵押人有其他居住场所”。有的地方则规定，①只有合法拥有“富余农村住房”的人，才能以农村住房抵押。2.抵押须经集体经济组织同意。许多地方规范性文件规定，在农民住房抵押时，抵押人必须提供“房屋所在地村委会同意抵押”或“房屋所在集体经济组织

6、同意处置抵押房屋”的书面证明；甚至有地方规范性文件还要求出具“抵押物所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在②抵押权实现时，同意处置的材料”。3.抵押物的限制性。体现抵押物限制性的地方规定主要有以下两种模式：一是“应将房屋占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，并向集体土地所有权人申请办理集体建设用地③使用权出让”之后，抵押人才能办理农民住房抵押；二是除以农民住房抵押之外，抵押人还须采取保证人担保或住房保险等保障债权实现的配套措施。4.抵押率的限制。绝大多数地方规范性文件都要求“房地一体”抵押，一并评估作价，但又有不同抵押率

7、的限制，如抵押率不得超过住房评估价值的40%、50%、60%或70%。5.抵押权实现中的限制性。抵押权实现中的限制性，主要是针对宅基地使用权未变更为集体建设用地使用权的宅基地上的农民住房抵押而言。因其规定的抵押权实现方式不同，地方规范性文件所呈现的抵押权实现的限制性亦存在差异。归纳起来，可以分为两大类：一是绝大多数规范性文件都要求采取拍卖、变卖等传统抵押权实现方式，但对抵押物受让人的范围有所限制。依受让人范围由小到大的顺序，地方规范性文件对抵押物受让人的限制主要有如下四种情形：①受让人仅限于部④分符合条件的本集体成员，即“符合受让条件的没有宅基

8、地的本村村民”或“抵押人所在集体经济⑤组织内符合权属登记转移条件的成员”。②受让人限于本集体成员及本集体经济组织（或类似集体资产管理公司的机构），如“