论住房抵押贷款支持证券的法律风险

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1、___________________________________________________________________________________________论住房抵押贷款支持证券的法律风险 最近，从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的”姚康达事件”，我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性，一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化，住房抵押贷款支持证券（Mortagae-BackedSecurity，MBS）的投资者将面临巨大损失，而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多，

2、涉及的法律问题复杂，因此，完善相关的法律金融制度，保护投资者利益是我国进一步发展MBS市场的迫切需要。 　　在我国推行住房抵押贷款证券化之前，国内学者分别从金融制度和法制建设两个方面探讨了我国实现住房抵押贷款证券化的可行方案。例如，郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、杨坤和李睿（2002年）分析了我国住房抵押贷款证券化的法律障碍和法律问题，而中国人民银行上海分行课题组（2000年）则从金融制度的角度探讨了住房抵押贷款证券化的模式和步骤。2004年，北京大学房地产研究中心和金融法研究中心联合主办了“中国住房抵押贷款证券化的法律和金融制度：国际经验及其对中国的启示”

3、国际研讨会，具体分析了英美法系和大陆法系的证券化操作模式，探讨了证券化过程中所涉及的土地房屋权利、权属登记和贷款担保问题，以及证券化之后的基础资产管理问题，全面细化证券化操作。成熟市场的经验表明，MBS市场的金融法律制度建设是一项长期而复杂的工作，例如，日本颁布的专门法律规定就有《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《资产流动化法》和《债权让渡特例法》；美国颁布了《住宅暨都市发展法》、《紧急住宅融资法》和《加强二级抵押贷款市场法案》三项专门立法。本文试图从投资者的角度出发，探讨MBS的法律风险，从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。 　　 　　一、我国住房抵押贷款证券化

4、的法律金融制度框架 　　9_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 　　住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池，并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV)，S

5、PV再以此作为支撑，通过一定的结构安排，对风险与收益要素进行分离与重组，在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种：一是信托方式；二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托，让与SPV以换取受益权证，然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV，由其发行资产支持证券。 　　近年来，我国相继推出了一系列法律法规（见表1），从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。我国住房抵押贷款证券化具有以下特征：一是以信托方

6、式实现住房抵押贷款证券化；二是投资主体只限于机构投资者；三是信用增级的形式灵活多样，明令禁止政府提供信用担保。 　　 　　（一）以信托方式实行住房抵押贷款证券化 　　关于住房抵押贷款证券化的模式，国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证，关注的焦点是SPV是否要有政府背景，是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》（下称管理办法），我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定：“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券

7、，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”管理办法提出了通过信托方式实现支撑资产的破产隔离，从而否定了建行以前提出的表内融资方案，也否定了以转让方式实现证券化的做法。我国首单住房抵押贷款支持证券产品——”建元2005-1”就是由建行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。9__________________________________________________________________________________________________________________