论住房抵押贷款支持证券的法律风险(1)

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1、论住房抵押贷款支持证券的法律风险(1)最近，从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的”姚康达事件”，我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性，一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化，住房抵押贷款支持证券（Mortagae-BackedSecurity，MBS）的投资者将面临巨大损失，而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多，涉及的法律问题复杂，因此，完善相关的法律金融制度，保护投资者利益是我国进一步发展MBS市场的迫切需要。　　在我国推行住房抵押贷款证券化之前，国内学者分

2、别从金融制度和法制建设两个方面探讨了我国实现住房抵押贷款证券化的可行方案。例如，郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、杨坤和李睿（2002年）分析了我国住房抵押贷款证券化的法律障碍和法律问题，而中国人民银行上海分行课题组（2000年）则从金融制度的角度探讨了住房抵押贷款证券化的模式和步骤。2004年，北京大学房地产研究中心和金融法研究中心联合主办了“中国住房抵押贷款证券化的法律和金融制度：国际经验及其对中国的启示”国际研讨会，具体分析了英美法系和大陆法系的证券化操作模式，探讨了证券化过程中所涉及的土地房屋权利、权属登记和贷款担保问题，以及

3、证券化之后的基础资产管理问题，全面细化证券化操作。成熟市场的经验表明，MBS市场的金融法律制度建设是一项长期而复杂的工作，例如，日本颁布的专门法律规定就有《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《资产流动化法》和《债权让渡特例法》；美国颁布了《住宅暨都市发展法》、《紧急住宅融资法》和《加强二级抵押贷款市场法案》三项专门立法。本文试图从投资者的角度出发，探讨MBS的法律风险，从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。　　另外，我国还没有SPV方面的专门立法，但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（下称监管办法）对SPV的市场准入作出了严格的规定

4、。监管办法第9条规定，信托受托机构应当：“根据国家有关规定完成重新登记三年以上；注册资本不低于五亿元人民币，并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时，监管办法第8条规定：“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行，特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司，但也不排除其他机构担任SPV的可能。　　　　　　（二）投资主体只限于机构投资者　　现阶段，我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法47条规定：“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以

5、买卖政府债券、金融债券的，也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训，由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段，相关的法律金融制度不完善，逐步向个人投资者开放MBS业务，可以积累经验，保护中小投资者的利益，避免市场过度的非理性行为；另一方面，MBS在我国是一种全新的固定收益证券，其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同，对风险管理能力要求高，而机构投资者在这一方面比较成熟，从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。　　我国向个人投资者开放MBS业务只是时间

6、上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能最终真正推动资产证券化的发展，这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度的。　　假按揭可表现为无购房事实按揭和返租按揭。无购房按揭是指开发商通过内部员工或其他关联人虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再将贷来的款项挪作他用，造成银行资金风险，如“森豪公寓”骗贷案、2006年6月案发的工商银行西安朱雀大街支行骗贷案。返租按揭是指开发商与购房者相互串通，以高出房产成倍的价格进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金的形式将贷款本金连同利息返还购房者的融资方式。根据银行的内

7、部调查，假按揭已成为住房抵押贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。假按揭中，银行处置贷款抵押物所得款项往往不能足额清偿债务余额，再加上拍卖处置抵押物中众多环节的审查和核实，消耗大量的人力和物力，导致银行处置抵押物的价值大大缩水。因此，银行的回收率往往很不理想。共2页:1[2]下一页