论住房抵押贷款证券化问题

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1、论住房抵押贷款证券化问题孙少岩（吉林大学中国国有经济研究中心吉林长春130012）内容摘要：本文分析了住房市场上的矛盾现象：供过于求，同时房价居高不下。原因在于住房开发商有其特殊的融资渠道和我国福利性住房分配体制。发展住房抵押贷款证券化，有助于建立发达的住房融资体制，同时又可以促进金融体制的改革和深化。关键词：住房市场住房抵押贷款证券化十六大以后，我国已跨入全面建设小康社会的阶段。小康社会重要标准是住房条件，正如人们所说：“小康不小康，关键看住房”。2000年底我国城镇居民人均住房建筑面积20.4平方米,住房支出仅占总消费支出的9.8%，比国际水平低8%。根据国际统计，人均国

2、内生产总值在1万元时，住房面积随人均收入递增的速度比较快；超过1万元后，增长趋势才会变缓。到2010年时候，我国的人均国内生产总值预计为1.2万元时。据预测从2001年后的十年，我国城镇预计新增住房面积80亿平方米，需要建房资金20亿元。住房建筑业作为新的经济增长点潜力很大。同时我国的住房融资体制比较落后，至今还没有合适渠道和融资工具来有效地供应资金。本文试图通过住房市场的分析，提出发展住房抵押贷款证券化，以此为契机推动资产证券化，促进金融体制改革和深化。一住房市场出现矛盾现象的原因近几年来我国住房市场有一个矛盾现象：供过于求，同时房价居高不下。这是很难用一般的供求理论来解释

3、。1998年年底，我国城镇有7909万平方米商品房积压，政府推出的安居工程也呈现出滞销状况，有些城市高达60%。2000年底，空置的商品房已达1亿平方米，空置超过1年的达到60%。与此同时城镇人均住房建筑面积较少，且有450万人均面积在4平方米以下的住房困难户，如果按每户50平方米计算，约需2.25亿平方米的住房。这种“过剩”与“短缺”并存局面客观地表明住房市场的困境。一般人认为这是城镇居民收入过低造成的。中国房价与居民收入之比为15∶1，远远高于世界上大多数国家的3∶1至6∶1的水平。但是为什么收入过低没有减少需求导致房价下跌呢？据统计2000年城镇住房的平均价格2000元

4、/平方米左右。首先从住房市场的供给角度来分析，住房开发商有其特殊的融资渠道。开发商通过政府有关部门的关系拿到征地批文后，开始到银行融资。实际总成本不超过1/10。住房开发商的实际成本主要由两部分组成：公关费和关系费。开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，他们接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情人的身份证，签订虚假售房合同，.然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出，后期的销售不过是把银行的贷款填平而已，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。买方和

5、卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担。以上违规操作的后果是在银行呆账中，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比,老百姓按揭欠款只占0.4%。从正常的项目运作流程看，楼盘由一些知名设计院设计。但承包主体和工程预算才决定楼盘质量，开发商往往分包给和自己有关系的或者政府官员推荐的承包商，结果是层层转包导致建设成本居高不下，质量问题层出不穷。表面上看，住房开发商对购房者负责，实际上是对政府和银行负责。其次从住房市场的需求角度来分析，房价过高主要原因在于住房福利性分配制度造成的。一般的供求理论中的需求暗含着家庭用自己的预算支出去购买商品。但是

6、在我国住房市场，购买主体是各种企业和事业单位，而不是城镇居民家庭。企业、事业单位提出的住房需求，与家庭提出住房需求有一个根本性区别。家庭的住房需求，主要依赖于偏好和购买力。而企事业单位的住房需求，则取决于这些单位的支付能力。具体来说，对于企业，这取决于可以支配的利润、福利基金和折旧基金，以及能从银行得到的贷款；对于事业单位，则取决于从政府预算得到的拨款，以及可筹措的资金。因此几年来的住房价格几乎每年成倍的提高，就是因这些企事业单位的需求拉动。越是在大城市，房价越高，因为大城市“有钱”的单位比较多。在住房市场，市场供给和居民家庭需求之间横着就业单位，扭曲了房价。1979年以前，

7、90%以上的住房由政府投资建成，但由政府直接管理的不到25%，其余75%都已分配到各个单位管辖。目前，城市住房投资体制发生了重大变化，由国家投资变成国家、单位和个人共同投资，比例大致为23%、60%、17%。由于大部分住房已由单位兴建，其分配权、产权都属于单位。住房分配完全在单位内进行，一般是按照本单位工龄、职务、职称等进行分配。这些单位把住房当作福利以低租金方式分配给单位职工，由于租金远远低于各个单位的成本支出，差额即成为单位职工的住房实物补贴。据调查，城镇居民住房家庭收入与住房条件没有明显相关。我国