浅谈我国住房抵押贷款证券化问题

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1、浅谈我国住房抵押贷款证券化问题摘要：资产证券化已成为市场运行的一个重要特征，而住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具，也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟，随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。本文通过探讨我国实行跨国证券化的现实意义，对我国开展跨国资产证券化的模式和相关政策进行了设计。关键词：资产证券化住房抵押贷款证券化可行性建议住房抵押贷款证券化是指金

2、融机构把自己所持有的流动性较差但具有未來现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。，房地产业已被官方明确为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一。随着房贷规模的口益膨胀，住房抵押贷款证券化也应运而牛，并逐步成为21世纪全球金融结构调整和金融工具创新最重耍的内容之一。我国尽早实施和规范住房抵押贷款证券化、加快住房抵押贷款二级市场的建设已势在必行

3、。然而，住房抵押贷款证券化是一柄“双刃剑”，本身也带来诸多风险，且这些风险贯穿于资产证券化的融资、债权处理、债权发行与交易、经营及资产管理等各个环节。一、个人住房抵押贷款证券化在中国的发展现状我国资产证券化历程较短，在2005年之前一直处于理论研究阶段。早在1998年时，人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明屮央银行已开始关注这项业务。2000年底，中国建设银行和中国工商银行相继得到中国人民银行的批准，可以进行MBS的试点，工行、建行等机构都对MBS进行了研究并且提出了-•些研究方案，建行设立了“住房贷款证券化处”，但由于现有政策

4、及法律坏境的限制，并没有获得批准。2005年12月我国以成功发行“开元”、“建元”证券为标志，拉开了资产证券化的序幕，其中“建元”证券就属于居民个人住房抵押贷款证券。2007年12月，建行发行的第二单个人住房抵押贷款支持证券“建元2007个人住房抵押贷款支持证券”。我国的RMBS市场起步晚，规模小,个人住房抵押贷款的数量在全部贷款中所占比例不超过16%。由于个人房贷借款人众多,每一笔贷款的数额相对较小，在做证券化时存在抵押全变更问题复杂、入池资产标准难以界定、贷款冋收频率高等难题，基于以上原因，RUBS发行较少。房地产行业列为国民经济的支柱

5、产业和经济增长点。目前我国住宅业呈现出：一方面房价居高不下，商品房空置率持续增加；另一方面，居民有改善住房的需求,但购买力明显不足，形成鲜明的反差。然而,仅靠公积金、住房基金的积累远不能满足个人购房的需要这就需要金融业的强大支持，并且国外发达国家的经验也表明，解决这一矛盾需要大力发展住宅金融。在我国，大量的商业银行贷款致使商业银行出现短期贷出大量款项和收回款项的长期性的结构失衡问题，从而加大了商业银行的风险，降低了银行的资本充足率，不利于银行的长期发展和抗风险能力。此外，我国在证券化实践上处于刚起步阶段，各项法律制度还不规范，经验严重不足，

6、只是在实践中摸索。二、个人住房抵押贷款证券化存在的问题我国资产证券化的历史发展比较短暂，业务开展范围也比较小，在证券化发展的深化过程中，又遇见了严重的金融危机，这种严峻的外部坏境下，我国现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”，实际不成熟。主要问题表在下面儿个方面：(1)房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近儿年来,有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、

7、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。（2）商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先，我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大，商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快，在当前优质贷款项目不多的情况下，银行普遍出现存差，资金是有

8、剩余的。其次，我国商业银行属于全国性银行，找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次，我国商业银行信贷资产质量一直较差，提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押