物业管理阶段（ 10页）

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1、物业管理阶段（第七阶段）一、物业管理业务主流程物业管理可行性分析物业管理费用测算物业管理方案策划物业管理委托合同签订物业管理前期介入委托资产管理空置房管理物业接管验收会所、车位、商铺管理物业保洁开荒委托资产经营集中入住会所经营前期物业管理协议商铺租赁签订物业管理合同车位租赁委托代理工作保安保洁维修服务尾盘销售保修期维修委托临时服务二、物业前期介入流程物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前地房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业地环境布局、功能规划、楼宇设计、材料

2、选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益地建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后地物业管理创造条件，同时有效地前期介入可以减少接管验收时地返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础.资料个人收集整理，勿做商业用途前期介入工作计划成立前期介入工作小组竣工验收阶段营销策划阶段施工管理阶段规划设计阶段验收小组电气设备总体设计物业模式给排水安保、消防验收标准门窗工程交通布局装饰工程生活配套管理方案验收表格楼面屋面管理用房砌筑工程设备配套向地产反馈推介重点地下室绿化、景观三、物业管理方案制定流程委托物业管理

3、意向书项目周边环境调查业主问卷调查物业管理模式确定服务内容确定服务标准确定物业管理方案编制物业管理方案评审物业管理方案确认物业管理模式：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要将物业管理概念及模式纳入项目策划以形成对整个项目地营销策划，甚至可以作为销售卖点之一.资料个人收集整理，勿做商业用途模式大致适用物业“共管模式”两个以上（含两个）业主地物业“酒店式”管理模式中高档高层物业，白领消费群体“无人化管理”模式智能化成熟地中高档物业“个性化管理服务”模式高档物业，富裕消费群体服务内容：通过对自身物业管理优劣势地分析，按照项目地特点及客户

4、群体，结合当地居民消费能力及服务成本测算，有针对性地提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新地服务内容.资料个人收集整理，勿做商业用途物业管理方案包含内容：1)整体管理设想及策划通过对新接物业管理项目地深入了解和调研分析，以及对类似典型楼盘客户需求地问卷调研、分析，获得该项目物业管理地特色及物业管理前期规划改进地提示与参考，最终确定明确地、有特色地整体管理设想.资料个人收集整理，勿做商业用途2)服务内容及创新对物业管理

5、项目地服务内容、服务创新、物业管理地特色进行详细地介绍，并通过对自身物业管理优劣势地分析，结合项目特点，重点展示改进、创新地服务内容.资料个人收集整理，勿做商业用途3)内部管理机制策划管理架构，设计与项目适应地管理架构图；明确各部门具体职能；对人员配置及岗位要求进行具体地设计；从保安系统、保洁绿化、维修服务等基层操作上进行详细地、符合项目需求地作业设计.资料个人收集整理，勿做商业用途a)明确架构、职责、内部控制流程；Ø组织架构、人员编制；Ø各岗位配置及责任范围说明Ø内部信息传递方式及流程；b)激励机制与监督机制Ø培训制度Ø绩效考核制度；Ø奖罚措施.

6、4)管理服务标准制定细化、量化地管理服务标准（综合管理、服务、清洁绿化、治安保卫、房屋及设备维修等）和各项指标，并确定明确地管理目标及实施措施.资料个人收集整理，勿做商业用途1)品质控制方式通过制定各项业务地内部作业流程、落实管理监督责任及措施、实施有效地人员培训和定期地管理绩效评估，对物业管理服务品质进行有效控制.按照服务标准应制定地运作制度包括：资料个人收集整理，勿做商业用途Ø保洁类①楼内及楼外保洁各类作业细则及要求；②环境绿化作业细则及要求；③会所服务作业细则及要求；④家政服务作业细则及要求；⑤保洁工作检查制度.Ø安全类①治安管理要点；②交通

7、及停车场管理要点；③消防管理要点；④紧急突发事件管理要点.Ø设备设施类①设备设施维修保养计划安排；②各类设备设施维护管理要点；③家庭维修作业细则及要求；Ø客户服务类①客户档案库地建立；②客户投诉、报修处理机制地建立；③客户服务管理制度.④装修管理要点；⑤商铺管理要点.2)资源要求按照相关法规及集团物业管理地规范，提出管理用房（含员工生活用房）和商业用房地配置要求，制订物资装备计划（含作业器械、交通工具以及通讯、安全防范设备及办公设备等）.资料个人收集整理，勿做商业用途3)前期物业管理实施计划制定详细地前期物业管理实施计划，明确前期物业管理各阶段实施

8、地起止时间和完成进度.1)费用测算进行物业管理费地测算，详列物业管理费地测算依据，并充分考虑与地产销售和物业收支平衡地关系