物业管理--现代物业管理的几个阶段

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1、现代物业管理的几个阶段物业管理在国外有百年历史，在中国只有十几二十年，发展到今天，现代化的物业管理有着这样一个流程：房企或投资方作为甲方，聘请了戴德梁行物业管理为其服务，第一阶段，前期沟通，项目刚开始设计，物业就已经进驻了；当方案渐定时，物业管理将开始定物业管理费、选定设备的选型，比如这样类型的写字楼应该配备什么样的电梯、设计多少停车位合理、选用哪些环保节能灯等；接下来进入启动前，物业会代表甲方与不同的供货根据之前的合同来做验收，检验产品在房屋使用中的实际效果；业主逐渐入住后进入磨合期，业主反映的一些问题不是能够直接反映到开发

2、商那的，这时物业就会用物业管理费等予以解决。标准化实现房屋的保值增值物业管理是一项很细致的工作，在实际操作中又有很多的不可控性，林华恩举例子说明了标准化：小区的一个保安，他有可能根据自己的理念判断一件事情是否合理，比如保安觉得巡楼到5楼就足够了，而标准化将这些行为予以规范，巡楼要求你必须走到顶层、遇到哪些情况应该予以警惕等。这样就能达到一个好的物业管理效果。小区大环境的卫生和美化状况以及外墙外观的清洁和保养，都会直接影响到整个小区房屋的价值。如果一个小区的房屋寿命原设计能力是70年，但由于常年失修失养，设备运转不良，不仅不会增

3、值，还会加速物业及其设备的损耗速度，可能刚过二三十年就已破烂不堪，不仅谈不上增值，很可能连当初的投资都无法收回了；相反，如果在好的物业管理下，设备及时得到更新和维护，内外环境整洁舒适安全优雅，小区居民邻里关系融洽，那么这个小区房屋的寿命可能会远远超过70年。从投资回报来看，可能已有两倍、三倍的收益了，这就是由于物业管理的作用促进房屋保值增值的道理所在。物业管理还有很大提升空间物业管理在一线城市有了很多的进步了，2003年温家宝总理签署国务院令《物业管理条例》，将物业管理正式列入政府工作的范畴，也使这个“原本不被人看到的行业”逐

4、渐被大众所了解。目前个别城市对物业管理费的上限，对物业管理的服务的提升造成了一些制约。“物业管理的成本，根据提供服务的异同而有所差异，比如保洁6小时收一次垃圾和3小时收一次垃圾在人力成本上是不同的，因此物业管理费的高低与服务也是成正比的。如果有更多的投入，就会有更好的物业管理，而管理费的上限决定了物业管理的水平。”林华恩表示，“期待在未来能有这样的情形：我们建造了硬件设施、外观条件、装修设计等都很精良的房子，能够给它配上高质量、细致入微的与房屋所匹配的物业服务因此物业管理还有很大的提升空间。车库收益归业主所有【案例】2006年

5、8月18日，上海静安法院对天鼎花园业委会诉上海赛福莱物业发展公司物业管理服务合同纠纷案，判决由上海赛福莱物业发展公司返还天鼎花园业主委员会地面停车费9.89余万元。位于上海市西苏州路的天鼎花园占地面积1.4976万平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，“赛福莱”受开发商委托对该小区进行前期物业管理。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，“赛福莱”提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。“赛福莱”回函，对公益性

6、收费收、支进行了说明。扣除相关的管理成本及费用后，其中地面停车费结算后收益为零。业委会对此结算提出异议，在多次协商无果后，起诉至静安区法院。最终，法院判决“赛福莱”返还天鼎花园小区业委会部分地面停车费费用。【律师分析】小区地面停车费收入属于小区的公益性收入。在扣除物业公司相应的管理成本后应归全体业主所有，所以，法院认为：小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而“赛福莱”辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，也缺乏相应证据，不予采信。最后，法院酌情剔除管理小区地面停车成本，部分支持业委会的要求是有法律依据的。小

7、区的公益性收入一般包括广告费、地面停车费等。广告一般是设置在小区的电梯间内或者小区的其他公共部位，地面停车占用的道路也是小区的公共部位，故这些广告、停车收入是基于占用小区的公共部位所得的收入，故应归全体业主所有。当然，这里需要特别说明的是，按照《物权法》的规定，占用小区公用部位收益归业主所有，而养护、维修这些公共部位、附属设施的费用也应由业主缴纳的维修资金来承担。【对应法条】第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,于业主共有。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没

8、有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。