论物业管理阶段的划分.doc

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1、1.物业管理阶段的划分根据房地产开发的内容，规划、设计及建造、监理等都归属于开发环节，初期物业管理阶段可以由开发企业实施，：-个是开发环节（初期物业管理阶段）：土地的使用权逐步形成产品，产生房屋所有权。与在建物业的基本建设外的配套设施设备承建商（第三方）签订相关合同或协议（二是流通环节：物业产权逐步向多元产权结构关系演绎；最后是消费环节：消费使用为主的多元产权结构物业。依据国家与地方的法律法规对前期物业管理阶段的规定，根据物业的定义：已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施和场地，可相应确定前期物业管理阶段的起始

2、点与终止点。前期物业管理起始于住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理终止于业主大会选定新的物业管理企业并签订服务合同时，开发商与其选定的物业管理企业之间签订的前期物业管理合同自动终止。从上述分析中，可以得岀下面的阶段划分形成图（图1）o开发环节初期物业管理阶段・初期物业介入阶段房地产企业工作阶段・,一流通环节・B前期物业人~管理阶段•消费使用-业主入户・注：X轴：物业管理阶段■物业管理企业工作阶段（图"A、B、C、D:为物业管理阶段划分点从上述内容及图1可以得出：物业管理的整个阶段由以下三个独立阶段构成・・1、初期物业管理阶段：

3、房地产开发企业对其所开发的物业进行的实质性管理。阶段划分从规划为起点，业主入住之日为终点。2、前期物业管理阶段：住宅岀售后至业主委员会成立前的物业管理。3、后期物业管理阶段：与业主大会签订阶段性物业服务合同，按合同内容规定时间执行，并以前期物业管理企业的终止点为起始点。二、物业管理企业的工作阶段我们可综合性地结合物业管理企业的实际工作状况，在图1的基础上得出图2:房地产企业工作阶段FUUicIn开发环节•初期物业管理阶段

4、B#B初期物业丨指导阶段介入阶段~*1*注：X轴：物业管理阶段；+流通环节-前期介入前期物业管理阶段”业主入

5、户・•消费使用-D后期物业X“管理阶段物业管理企业工作阶段（图2）A.B.C.D:为物业管理阶段划分点;B,可在B点一A点之间滑动的轴线IC-U：可左右滑动的轴线；I•初期物业介人阶段开发商在项目的土地开发阶段的初期就希望和知名物业管理企业签约，以此来提高楼盘的卖点。这个阶段有两种工作形式：顾问型委托顾问型委托通常由物业管理企业根据开发商的要求，在项目的土地开发阶段介人，即在初期物业管理阶段介入，形成对应的初期物业介入阶段。担负有关规划、设计、工程施工、设备选型、安装调试等方面的意见或建议工作；提供该物业的全方位管理方案的设计；

6、负责对进行前期物业管理的企业的人员进行培训、指导等。全权型委托全权型委托指开发商与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，物业管理企业根据合同担负起前期物业管理工作，但物业管理企业的工作是从初期物业管理阶段介人，由于全委托工作性质，该阶段称早期介入。早期介人人员与第三方承建商签订委托管理合同、监管协议或协管协议等工作及对公司在制作投标书时产生的管理方案提出符合竣工后的物业管理方面的修改意见等。全权型委托的工作阶段由早期介入阶段、前期介人阶段、前期物业管理阶段构成，服务对象是开发商、第三方承建商、本物业管理企业及小业主。2.前期物业

7、管理阶段物业管理企业在此阶段的工作具有超前性质，超前性质是由于物业管理企业在此阶段的准备工作向前延伸所形成的。前期介人包含了原前期准备阶段的四个环节外（机构的设置、人员定编、人员选聘和人员培训），增添了管理方案的制定、规章制度的制定、物业的验收接管等内容。3.后期物业管理阶段后期物业管理阶段的工作是前期物业管理阶段工作的继续。3.物业管理企业的工作阶段“风险性”分析物业管理企业的三个工作阶段，呈现出的••风险性”内容、大小有所不同，前者涉及资金投人（含在寻求项目及投标过程中产生的费用）问题，而后者却关系到“存亡”问题。然而“存亡

8、”又直接关联到前者的投人能否回收的风险。1.初期物业介人阶段物业管理企业在与开发商签约后，按约定开展初期物业介入阶段的工作。2•前期物业管理阶段开发商对进行前期物业管理的企业在前期介人时所投人的开办费，一般有三种表现方式：%1开办费由开发商根据物业管理企业的预测算支付，费用由开发商承担；%1开办费由开发商根据物业管理企业的预测算先行垫付，该费用由物业管理企业在今后管理费中分摊，按约定年限归还于开发商；%1开发商不投人或投人极少的开办费，开办所需费用由物业管理企业自行承担、消化。亳无疑问，此阶段对物业管理企业而言，如果开发商采用的

9、是上述“②、③”两项，物业管理企业的投人需加大；如果存在业委会操纵业主大会重新选聘新的物业管理公司或者业委会主要成员被其他物业管理公司操纵，此时的风险由“潜”升级为“浅”。3•后期物业管理阶段从风险的角度看，后期物业管理不能简单的说是前期物业管理的继续。在此阶段