论初期物业管理阶段（3）

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1、理论·实务论初期物业管理阶段(3)文l秦小南(接上期)众所周知，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理(2)来自其他物管企业：制度。企业的资质与管理面积成正比，资质等级框定该企业能2、驻场顾问否跨省市运作。但资质的设定虽然规定了企业的注册资金、管(1)来自类似物业咨询服务企业：理物业类型及建筑面积、各专业人员数额等要求，但未指定具(2)来自某物管企业：有物业顾问工作能力的人员数额。3、“驻场”名称的由来我们综合后可得出：由于历史原因，物管企业的资质管理2005年以前，早期介入顾问或前期物业介入顾问，通称顾制度的基调

2、是立于前期物业管理及后期物业管理两个阶段的，问。顾问每月到项目现场向开发商递交报告一份，工作3～5和初期物业管理阶段无关。日。对异地项目，顾问一般不参加每星期召开的施工例会，故作为新建项目，早期介入的作用是有目共睹的，但随着中无法随施工进度及时对一些细节问题提出意见或建议。另，顾大盘项目的兴起(包括社区式、城镇式等模式的开发)，早期问不参与任何具体的物业管理。介入顾问的工作方式就逐步成为“鸡肋”。在开发环节，有诸如监控系统、电讯、宽带、媒体、供无疑，“驻场”举措随时制宜使“鸡肋”问题得以解决，暖、电梯、直饮水系统、绿

3、化等企业需要和开发企业签约，其但同时也对企业资质提出了“质疑”，因为初期物业管理阶段中部分涉及前期物业管理事宜的企业还须和物管企业签订相关的工作和企业的人员基础建设有关，与企业的资质无关。合同或协议。从2006年初起，一些地市房管部门从务实的角度出发，开在项目的住宅及非租赁物业板块，以上部分合同或协议是始欢迎具有丰富管理经验的二、三级资质的物管企业跨省市运属物管企业替未来业主代签，其合同和收益均要转交业委会。作。对某些涉及未来业主利益的合同和协议的条款进行修改事宜，笔者将在本文论述初期物业管理阶段的顾问分类及相关工某

4、些物管企业无法及时履行该职责，有的干脆不作为，均采取作事宜，供业内人士探讨。由开发商代劳方式。鉴于上述原因及双方涉及初期物业管理的问题所在，开发一企业和物管企业协商解决此问题，其结果形成“顾问驻场”模、初期物业管理阶段之顾问相关阐述式，并根据顾问的职责划为“驻场经理”和“驻场顾问”两种顾问的分类是根据人员来源、职权区别、工作内容等方面类型。的细节部分来划分，是为了工作便利而采用的一种方式，以“驻场”是初期物业管理阶段“由幻至凝”的重要举措之“驻场”冠名。(一)初期物管阶段的顾问名称分类与由来在初期物管阶段，顾问按名称

5、分类有驻场经理、驻场顾问(二)两类顾问工作的异同点两种类型。i、两类顾问工作的共同点1、驻场经理两类顾问工作的共同基本内容：根据《合同>约定制定工(1)来自和开发企业签约的物管企业；58作计21J；对项目进行实地踏勘、调研、与甲方沟通交流；根据(一)驻场经理之工作部分：项目建设状况以及便于今后物业管理的角度，用顾问报告的形驻场经理除对下面内容提出《顾问报告》外，还将根据项式向开发商提出意见和建议。目状况参与其中部分内容的设计、施工、查验等工作。2、两类顾问工作的基点1、建筑设计方面(1)驻场经理工作基点：使用、管理便

6、利：完善物业功能。1)对开发企业负责；(1)项目整体规划的合理性：2)对所有涉及本公司的物业管理事项负责(2)建筑物内部规划的合理性：3)在合同的约定下，对与开发企业签约的物管企业的运作(3)地下车库规21J的合理性(含消防分区及阻断方式、进负责：出路线等)；(2)驻场顾问(4)围墙和大门的设置；1)对开发企业负责；(5)垃圾转运站规划的合理性；2)在合同的约定下，对与开发企业签约的物管企业的运作(6)垃圾房的设计与选用：负责：(7)监控中心及安保岗亭的设计与施工；3、两类顾问工作的不同点(8)综合性会所功能的选用：

7、(1)涉及顾问报告的做法(9)建筑物外立面的控制；1)驻场经理会在提出顾问报告后安排人员跟踪，或根据工(10)公共环境装饰和绿化的布置：程进度再次提出补充意见或建议；(11)各类标志牌的选用：2)驻场顾问通常关注顾问报告内容的详尽程度，不关注开(12)大堂接待台的布置：发商对报告的重视程度：(13)各类用途门锁和钥匙的选用：(2)物管费用预测算事宜(14)物业管理用房的设计和施工：1)驻场经理按N期工程进度对N期费用进行预测算：(15)预留家用空调穿墙7L~EI室外机位置的确定：2)驻场顾问通常指导物管企业对各物业种

8、类费用进行预测(16)预留家用太阳能热水器管道或单户室外位置的确定算；等；(3)与第三方企业合同等事宜2、机电设施设备方面1)驻场经理直接与第三方商榷合同等条款事宜，最终确定工作基点：使用安全；管理便利；节约日常运行费用。权在公司：(1)公共照明灯具、景观灯具、布线及开关的合理选用和2)驻场顾问指导物管企业修改与第三方企业合同条款等事设置：宜：