淡市地产投资“四大兵法”

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1、兵法一:重视租金回报率投资房地产的获益渠道无非有两种形式，一种是中长线投资，即买入后收取租金，同时享受物业的增值;一种是短炒型，期望在买入后一到两年甚至更短时间内出手，以赚取差价。在过去两年中，很多投资者采取短线投资，几个月之内就完成从买入到卖出的全过程，由于具有房价高增长的支撑，仍然获利丰厚。但是如今信贷紧缩，国家严控房地产交易各个环节，首付成本、贷款成本及交易成本大幅增加，5年内出手的房产，其佣金加上各项税费，约占总房价的10%以上，也就是说，投资一套房产至少要取得超过10%的收益才是保本，还不算资金的机

2、会成本。世华地产市场研究总监肖小平认为，随着中国经济的高速增长，房地产市场还是具有相当大的升值空间，而在波动行情中，可选择优质物业中长期持有，考虑买入高租金收益的物业。从租赁市场来看，去年房价的上涨带动了整体租金水平的提高，同时在这一轮的调控中，很多购房者推迟了购房计划，转为租房，需求在春节后的集中放量推动租金在一定时期内走高。一般来说，租金年收益率如果能达到7%-8%，是一个比较理想的状态。而如何选择一个具有高租金收益的物业，肖小平认为首先考察物业的人气聚集度，其表现是成交活跃，价格稳定，这一点通过该区域的

3、中介交易状况就可以明显地看到。第二点是配套的完善程度，肖小平强调，配套和高租金收益物业并没有必然的关系，即高租金收益物业意味着配套好，而仅配套完备的物业不一定租金收益就高。投资者需要观察物业所在区域是否靠近中心商务区即租房人群所在地。第三是物业管理水平。中海、万科这类品牌物业公司的进驻对保证现阶段稳定的租金水平和未来的物业增值加分不少。“深圳万科的金色花园，广州的丽江花园是我所看到的物业管理做得非常好的小区，其中丽江花园的荔枝楼，已有近20年的楼龄，却丝毫没有破败的感觉，它会让投资者享有一个长期的高租金收益。

4、”肖小平说。需要提醒的是，由于贷款利率的提高，投资者对于物业出租的预期收益也随之增加，目前第二套房的中长期贷款需要承受至少8.613%的利率，因此在出租收益达不到该水平时，应避免盲目贷款买房，可采用一次性付款或减少贷款额度并在高点卖出。兵法二:别墅投资潜力大投资者如果想在最短时间内实现收益最大化，在当前市场，他们该投资哪些物业类型?国信证券经济研究所房地产行业首席分析师方焱认为，投资者可以考虑商铺和高档公寓。当然，只有处在中心区的商业地产才能随着区域经济发展有进一步上涨的空间。“但是，写字楼的投资收益大，也具

5、有一定的风险，需要投资者保持一个更理性、更成熟的心态，不可盲目追风，项目一定得看准，因为它的维护成本相对较高。另外，企业更换办公室的时间周期一般是5-6年，即使新创办企业也会充分核算成本。”中原地产策略总监周曜表示，去年宏观调控对住宅地产的影响，也波及到商业地产，深圳的成交量一度跌到谷底，投资者要对市场有一个充分的调查和分析后逢低出手。众多业内人士对豪宅别墅表示了一致的看好。从中原地产提供的数据显示，深圳顶级豪宅项目红树西岸成为2007年下半年深圳房价动荡期最抗跌的楼盘之一，同时，今年春节前后，在深圳整体房价

6、处于价量齐跌的行情下，80%以上豪宅的成交量和价格都保持稳定的发展态势。招商地产营销中心副总经理严世平认为，现在国家已经停止别墅用地的审批，资源稀缺问题越发突出。“以深圳为例，关内目前四大豪宅区香蜜湖、半山、华侨城、红树湾，近两年的供应量不超过1200套，只有随着蛇口太子湾未来的改造还会有少量单位供应。而从需求来看，深圳有1400万人口，以香港经验3%的高收入人群来计算，供不应求的局面会进一步加剧，同时，高收入人群的财富通常呈几何跳跃式增长，目前3-5万元/平方米的价格才刚刚起步。”房产作为一种商品，兼具居住

7、属性和投资属性，只有市场具备一定的刚性自住需求，才具备投资的意义，供求关系的矛盾使豪宅在未来具有较大的升值空间。严世平强调，只有靠近CBD、具备历史人文资源的高档住宅才称得上真正意义上的豪宅。周曜也提醒投资者，对一些注重概念炒作的联排别墅要谨慎出手，它并不具备豪宅的质素。严世平建议投资者选择精品豪宅出手，有条件的投资者可以考虑将不具备升值潜力的物业升级为具有上涨空间的豪宅。兵法三:异地置业需谨慎近几年，随着珠三角房价的不断上涨和房源渐趋有限，很多投资者开始去外地投资房产，以取得差额预期收益。在方焱看来，二线城

8、市中，武汉、西安、沈阳、重庆、成都等城市，目前具有高于一线城市的房产投资价值，“这些城市经济辐射面广，同时科研、教育水平也较高，可考虑低价进入”。对于很多人认为直接受益于奥运题材的北京市场，方焱表示要理性分析，奥运概念虽然早已体现在房价中，但经过一轮调整后，价格已回归，因此北京的房价仍然具备上涨空间。中原地产策略总监周曜则对一些相对冷门的城市持乐观态度，比如南宁、南昌、乌鲁木齐和天津，其原因在于政府