长沙市城区商业地价空间差异及其形成机制研究

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1、分类号E3Q1学校代码!Q542密级学号2幽02131473长沙市城区商业地价空间差异及其形成机制研究StlldyonSpatialDifferencesandFonnationMechanismofUrbanCommercialLandPriceinChangsha指导教师姓名、职称周国生塾撞湖南师范大学学位评定委员会办公室二零一三年五月摘要地价空间差异源于土地的稀缺性和规模聚集性，其本质是由于区位要素投入不均衡、利用状况不同产生的，是地价在空间上的产生的具有一定程度的分化，并伴随出现突出、跳跃性的空间特征。在以长沙为极核的长株潭城市群新格局的推动下

2、，长沙的经济发展与城市化已经进入快车道，大量人口的导入、巨大的房地产市场需求，导致旧城区地产投资热度不减、新城区地产投资力度加强，土地价格区域差异明显成为必然现象。深入研究城市内部地价的空间差异，可为用地规划与布局、公共资源配置提供正确的引导方向，以便制定差别化、针对性的资源组合与区域规划设计，同时直观地反映城市内部地价变化的趋势，丰富和完善土地市场的基础数据，为政府制定地价管理措施和实施地价调控手段提供更多的信息支持。本文以长沙市城区商业用地价格为例，在地理信息系统(心cGIS)的支持下，结合地统计学方法，从全局和局域的角度探究商业地价的空间结构，在

3、此基础上，通过建立特征价格模型，进一步分析商业地价与其影响因素之间的关联，深刻剖析造成空间差异现象背后的原因和动力机制。研究结果表明：(1)地价空间差异的形成是空间依赖性和空间异质性共同作用的结果。通过全局空间自相关分析表明，长沙市商业地价在空间上并非随机分布而是正向显著关联，在整体上反映了其空间依赖性，即空间集聚的体现。通过局部空间自相关分析表明，地价的空间集聚随着局部区域而变化。(2)长沙市商业地价数据不服从正态分布，且地价在东西以及南北方向均呈明显的倒U形趋势。通过对研究区内商业地价进行普通克里格(Ordill叫肼ging)空间插值并生成连续的地

4、价等值面，研究表明，总体上，长沙市商业地价呈现出明显的单核空间结构，其等值线呈圈层分布，并由城市中心区域向外围递减，具有一定的空间连续性，且地价梯度和衰减速度均随距市中心距离的增加而逐渐递减，其变化方向主要沿东西走向的五一路和南北走向的芙蓉路两条主干道向城市周边扩散。商业地价由市中心向外递减的同时也在部分区域出现明显的突起、跳跃等空间变异现象。(3)长沙市商业地价空间差异既来源于土地自身属性的差异，又来源于土地所在位置的区位条件差异。通过建立商业用地特征价格模型，发现市中心影响程度最大，其次是土地容积率，交通便利度以及交通通达度对商业用地价格影响不显著

5、。说明区位因素是导致商业价格空间差异最大的原因，到市中心的距离直接决定了其空间结构的总体趋势，而出行条件对于商业用地价格趋势作用不大。(4)历史商业惯性、政府行为、土地供需矛盾推动了长沙市商业地价空间差异的演变。商业地价的空间结构是建立在原有城市空间结构的基础上，随着社会制度的变革、社会经济的发展以及城市发展方针的不断更替而逐步演化，它为商业地价空间差异的形成奠定了初始的分布格局。政府作为土地一级市场的垄断者、各项经济社会政策的制定者与推行者，对商业地价空间变化具有很大影响。特别是城市规划对于城市的定位、城市发展的中心、城市发展的方向、区域的布局、土地

6、性质的划分、容积率的控制等，它的制定和实施引起了商业空间结构的演变。土地面积的有限性以及位置固定性迫使城市土地利用的空间扩散化与郊区化，推动了商业地价空间差异的快速蔓延。关键词：商业地价，空间差异，影响因素，动力机制IIABSTRACTSpatialdifjf．erencesof’urbanlandpricecome厅omsc2urci够andscaleaggregation，theessenceofwhichisduetomeuneVen10cationfIaCtorirlputsaIlddi髓renCeutilization．Itischaract

7、erizedbyace砌mde铲eeofdifferentiation，highlightillgandjuInp．Asthep01arnucleiofmenews饥lctureofChangsha—Zhuzhou—Xianl垂anⅡbana9910meration，t11eeconomicdeVelopmentandurbamzationofChangshahasenteredt11efaSt1ane．W池meirnportof1a玛esegmentsofthepopulation肌dt11e铲eatrealestatemarketdemands，m

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