长沙市城区住宅地价空间分布特征与其影响因素分析

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1、长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究1绪论1．1研究背景及意义1．1．1研究背景随着中国市场化改革的不断推进，传统体制下的产业结构关系也发生了巨大变化，房地产业进入了一个全新的发展阶段。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003】18)将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产业发展势头强劲。近年国内某些特大城市房价已与发达国家比肩甚至更高，而收入水平却不及发达国家的1／10，房地产泡沫明显，以居住房地产为代表的房地产价格持续快速上涨更是成为全社

2、会关注的焦点。在2010年3月召开的十一届全国人大三次会议、全国政协十一届三次会议上，“房价’’也成为了使用率极高的“热词"，这说明商品住宅已经成为事关社会稳定的特殊商品。土地价格作为房地产市场中土地市场体系最具代表性和敏感性的要素，是能够综合反映土地市场和土地供需状况、城市土地优劣程度和城市综合发展水平的并受多种因素综合影响的重要指标，同时也是政府调控土地市场的重要杠杆。遵循价值规律，作为一种特殊商品的土地，其价格受市场供求关系影响围绕价值上下波动。我国的土地所有权属国家，土地价格的实质是国家土地所有权

3、在经济上的实现，因此，当土地价格低于土地价值时，其实质就是国有土地资产的流失。相反，若土地价格过高于土地价值时，土地价格过度上涨，其后果就是招致土地投机，形成泡沫经济。日本和我国的台湾在上世纪末均为土地投机而造成泡沫经济付出了沉重的代价【11。地价的高低及稳定与否，对房地产市场起着决定性的作用，并直接影响国民经济的发展和社会的稳定。住宅地价是住宅市场供给方与需求方之间经济利益关系硕十学位论文的平衡点，它不仅关系到住宅产业发展和住宅市场发育，更反映了复杂的社会经济关系【2】。本文在我国房地产价格的持续快速上

4、涨、长株潭城市群两型社会综合配套改革试验区建设和长沙市国土资源局开展城镇土地价格调查的背景下，在土地科学基础理论的指导下，借鉴国内外研究成果，利用2006---2008年长沙市住宅用地宗地交易调查资料，借助统计分析方法和GIS空间分析方法，绘制了长沙市城区住宅地价交易样点表(图)、样点统计分析表(图)以及通过空间分析得到的长沙市城区住宅地价样点等值图、三维模拟图、等值线模拟图、半变异函数图等图件，从空问的角度研究住宅用地地价的分布规律，试图在城市地价空间研究理论和实践中寻求突破与创新，使之成为我国中部地区

5、省会城市住宅地价空间分布研究成果的补充，为未来长沙市城区住宅用地供应提供政策参考。1．1．2研究意义本文以土地关系供求理论、地租地价理论以及土地区位理论为指导，通过分析长沙市城区住宅地价空间分布特征，探讨长沙市城区住宅地价空间分布特征的影响因素，具有较高的研究价值：(1)本文系统运用土地关系供求理论、地租地价理论以及土地区位理论等相关学科知识，以较坚实的土地科学理论作为支撑，提取对土地价格空间分布研究有直接指导作用的经典研究理论的核心内容，并对这些内容进行分析和整合，力求能在本文中合理运用。同时借鉴国内外

6、最新的研究成果，学习先进的研究方法和手段，避开研究漏洞与不足，体现了研究的先进性。(2)本文充分利用统计分析软件、图形处理软件、GIS分析软件等技术手段，采用数据分析与图形分析相互补充、定性分析与定量分析相结合的研究方法，遵循由理论研究到实证分析、由现象分析到机理研究、分层次综合研究的思路，注重不同分析手段和方法之间的相互配合，力求较好地体现研究手段的科学性和先进性以及研究结果长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究的客观性。(3)我国正处在快速城市化过程中，这将对城市土地价格、尤其是住宅用地价格产

7、生重要影响，住宅用地价格变化周期将迅速缩短。对典型城市地价影响因素的研究，能够从深层次理解现阶段城市住宅地价的分布特征，为城市规划、城市管理提供理论和案例参考，有利于土地管理部门和房地产管理部门有针对性地加强土地市场、房地产市场的管理，以及对房地产、土地监管政策的制定提供科学依据，引导城市投资方向，从而促进房地产市场的健康发展。(4)本文的研究成果可作为落实国务院近年来各相关文件精神的参考，特别是作为落实2010年“两会’’以后国家为调控房地产市场而出台相关政策(如土地资源部2010年3月10日出台的《关

8、于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》)的参考，促进土地市场的健康发展。(5)长沙市属我国中部地区具有较强的典型性和代表性、国民经济发展迅速、综合实力不断增强的省会城市，近年来特别是2007年以来房地产价格也呈明显快速上升的态势。长沙市城区是长沙市经济发展的核心区，能够代表长沙市房地产发展水平，对长沙市城区住宅地价空间分布的研究对我国中部城市房地产市场和土地市场的发展有一定借鉴作用。1．2研究进展1．2．1国外研究动态回顾