从soho中国财报看苏鑫出走之谜

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1、从SOHO中国财报看苏鑫出走之谜2009年11月23日14:58从SOHO中国财报看苏鑫出走之谜　　SOHO中国COO苏鑫离职，无疑是房地产市场和资本市场的一枚重磅炸弹。作为运营总裁，苏鑫所负责的工作范畴内出现了诸多长期困绕而无法解决的问题，其中最核心的问题之一就是SOHO运营模式到底能走多以及由此引发的SOHO中国的巨额存款放在银行，利润率偏低以及售后出租难题等等。由SOHO商业模式的囚徒困境必然导致运营总裁的离职，而服务SOHO中国11年的苏鑫更是深知积重难返之无奈。银行巨额之谜　　从2008年的SOHO中国年报，我们可以看到SOHO中国的现金及存款

2、居高不下，2008年达到了100亿之多，银行借款42亿之多，而在正常之年的2007年，SOHO中国现金及存款高达近150元人民币，银行借款20亿。（详见附表1）　　根据“财务费用—利息收入”可以验证SOHO中国的贷币资金，包括银行存款是真实的。按照财务常识，现金及存款可能为虚构或已设定质押，其造假的目的是掩盖关联方占用上市公司巨额资金违规行为。但是基于房地产行业的特性和SOHO中国以往的关联公司往来分析，这一可能被排除，但是其银行存款如果是真实的，是不是又存在受限的可能？另外，一方面货币资金高企，另一方面存在巨额的银行借款，即便它的货币资金一点问题都没有

3、，用近乎100%保证金开出虽然是无利息负担的承兑汇票，但同时存在巨额有息负债并且每年存在巨额票据贴现的情况下，虽然保留巨额的货币资币非常不划算，这只能反映出两个问题，要么是SOHO中国的运营总裁苏鑫和财务总监无能，要么他们有说不出的苦衷。当然，我们根据财务常识可以分析，利息收入同样可以伪造，关联方占款也计算利息收入，这笔巨额资金可能存在定存质押、虚构或隐瞒占资。　　但是，根据笔者对SOHO中国的了解，相信巨额货币资金确是实有资本且无定存质押和隐瞒占资，可能的原因，一是2008年的金融危机，二是SOHO中国独有的商业模式决定的。如果如潘石屹一再宣称现金是企

4、业的生命线，那么，企业掌控多少货币资金比例较为合适？而在2007年，SOHO中国同样手握近150亿现金，银行借款20亿。或者说，SOHO中国本身就不缺钱，那么不缺钱的公司到底该不该上市？当然上市的理由有很多，但如何为市场资本找到有效增值通道则是SOHO中国要考虑的问题。　　很显然，苏鑫没有做到这一点！而资本市场也对其运营质量表示了担心。　　2008年2007年2006年现金及存款（人民币 百万元）10,69114,9961,422银行贷款（人民币 百万元）4,2332,000800总资产（人民币 百万元）26,07123,4588,430股东收益（人民币

5、 百万元）13,98814,4561,360贷款占总资产比率（%）16.2%8.5%9.5%净借贷占资产比率（%）-46.2%-89.9%-45.7%　　数字来源：SOHO中国2008年报　　股价报跌之痛　　在资本市场上，投资者用脚对潘石屹投了不信任票。在香港上市的SOHO中国(00410，HK)股价已经从最高点至今下跌了63%，10月11日的收盘价为4.5港元。　　2007年10月8日，IPO获169倍超额认购的SOHO中国正式在港交所挂牌。当时，SOHO中国通过IPO募集了147.89亿港元，紧随内地“地王”碧桂园(02007，HK)之后，成为去年融

6、资规模第二大的内地房地产公司。然而，股价在去年11月份达到11.98港元的高点后，一场始于内地房地产股的大级别调整让SOHO中国的股价从云端跌落。11月23日，SOHO中国跌破8.3港元的发行价，至今天收盘，公司股价已较去年高点回落了63%，较发行价下跌46.5%。　　可能是难以承受跌跌不休的“痛苦”，在SOHO中国决定出手回购，潘石屹分别在今年的6月16日和6月17日，在二级市场回购了2100多万港元的公司股票，这也是潘石屹旗下的SOHO中国自去年上市以来首次启动回购计划。　　据港交所公开披露的资料显示，6月16日，SOHO中国以每股4.10港元至4.

7、40港元回购了371.9万股公司股份，共支付资金约1595.6万港元。6月17日，SOHO中国又回购了122.45万股，总代价539.1万港元，两次回购共涉及资金2134.7万港元。　　事实上，国际大行摩根大通刚刚减仓。据港交所的权益披露资料显示，5月23日，摩根大通以每股4.81港元减持了114.7万股SOHO中国，其好仓持股比例也由此前的6.08%降至5.99%。从公开资料看，摩根大通上月的减持有些“割肉”的嫌疑，因为在2月1日，摩根大通曾以6.62港元增持683.24万股SOHO中国，令其好仓持股比例从5.05%升至6.08%。　　之前有媒体报道说

8、是潘石屹断顿，更深层次的原因则是看到了SOHO商业模式的短板及无应对之策的无奈。