不动产租赁营改增逐条解读

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1、《不动产租赁营改增》逐条解读！第一部分：不动产租赁营改增概念一、基本概念与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 14 号）的介绍相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年 16 号）中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：（一）纳税人1、单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。个人，是指个体工商户和其他个人

2、。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。2、增值税一般纳税人和小规模纳税人 从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。对照“单位和个人”：企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都

3、为双定户。其他个人：自然人，都是小规模纳税人。接下来，我们看一个例子，以更好的理解：3、举例《试点有关事项的规定》规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如何理解这条规定呢？按照刚才的解释，应理解如下：1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额；2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额；3、属于一般纳税人的个体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算应纳税额。最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注意。（二）标的物1、不动产 不动产范围广泛，不

4、仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。2、房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。3、住房住房，是指住宅、居民用房。 不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。还是举例说明，以便于更好理解：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年 16 号）规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照 5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。这条规定的含义包括：1、其他个人，即自然人出租一个商铺等

5、非住宅，应按照租金和 5%征收率计算增值税；2、自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按 1.5%计算增值税。这里不动产和住宅是适用不同的计算方法。二、遵循的原则与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 16号）中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。（一）纳税地点前面已经说到，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。（二）征收机关根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税

6、，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。请大家思考以下例子：北京西城区的一个个体工商户，在河北省石家庄拥有一个商铺，个体工商户将河北的不动产出租，请问，这个个体工商户是不是需要预缴税款？如果需要，应向不动产所在地的主管国税机关应还是地税机关预缴呢？根据前面的介绍，纳税人提供不动产经营租赁服务，不动产与机构所在地不在同一县（市、区）的，应在不动产所在地预缴税款。由于我们只是将其他个人，即自然人出租不动产的增值税，委托地方税务局代为征收，而个体工商户出租不动产业务，并未委托地税代征，因此

7、，该个体工商户应在河北预缴税款，应向河北的国税机关预缴。（三）对改革前取得的不动产给予过渡政策 与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即 4 月 30 日前取得的不动产，在改革后即5 月 1 日以后出租的业务。（四）过渡政策中增值税征收率为原营业税税率 纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，适用 5%营业税税率。与转让不动产业务相同，统筹考虑各方面因素后，我们对提供不动产经营租赁服务，设置 5%增值税征收率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征

8、收率计税。前已说明。5%的增值税征收率，较原 5%营业税时的税负相比，已是下降。第二部分：不动产租赁征管逐条解读 第一条根据《财政部国家