房地产项目全过程风险识别与评估研究

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1、AdissertationsubmittedtoZhengzhouUniversityforthedegreeofMasterWholeprocessofrealestateprojectriskidentificationandevaluationresearchByWeiJiang一Supervisor：Prof．YuminLiumanagementBusinessSchoolMay2013学位论文原创性声明㈣本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容

2、外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。学位论文作者：岳v陆日期：M3年f月巧日学位论文使用授权声明本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅：本人授权郑州大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本

3、学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为郑州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。学位论文作者：切’磐f侈日期：≯J≥年j月二6日摘要房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。自2008年以来，国家为达到促进房地产业健康发展和规范房地产市场的目的，颁布了一系列严厉的宏观调控的政策，在有效遏制投机性炒房和过度开发等影响行业健康发展问题的同时，也加大了房地产投资的风险。政策的调控导致部分有效需求受到抑制，房地产市场竞争日趋激烈，供求关系失衡，许

4、多不注重项目可行性研究、市场定位和项目定位、勘察设计分析、施工项目管理、推广和租售策略研究、物业管理等方面的企业遭遇了兼并收购或被市场所淘汰。惨痛的教训使许多开发企业意识到仅从财务分析的角度或从项目某一阶段的角度进行风险评估已经不合时宜了，它们迫切需要一种能从项目内外部环境和项目开发与经营全过程的角度进行全面风险识别和评估的方法，以有效适应当前市场瞬息变化和政策导向不清晰的现实需要。本文正是基于这一现实课题，以国内外风险管理理论为研究依据，结合房地产政策调控、市场现状和项目开发与经营特征，将房地产项目全过程划分为五个

5、阶段，然后对每个阶段的风险因素进行系统识别，并运用模糊层次综合评价法来对项目全过程风险进行综合评判。具体研究过程如下所述：第一、基于国内外风险管理理论成果和房地产项目风险管理研究成果，结合我国房地产市场发展现状，分析我国房地产企业在项目管理中存在的风险问题，以此提出基于项目全过程的风险因素识别和项目综合风险评估的思路。第二、基于房地产市场特征、政策特征和项目开发与经营特征，依据房地产项目风险研究成果和专家调研报告，将房地产项目开发与经营的全过程划分为五个阶段，即投资决策阶段、施工准备阶段、建设阶段、项目推广和租售阶段

6、、物业管理阶段，并对此五个阶段中存在的风险因素进行系统识别，以此建立房地产项目全过程的风险评估指标体系。第三、基于房地产项目风险因素的模糊性度量特征，本文使用模糊层次综合评价法对房地产项目全过程的风险进行综合评估。首先，利用层次分析法和德尔菲专家评判法，计算出风险评估指标体系中各级风险指标的权重值。其次，结合具体房地产项目外部环境和开发与经营材料，运用德尔菲专家评判法对风险评估指标体系中风险指标的风险隶属度进行打分。最后，运用模糊综合评价法计算出项目开发与经营的综合风险值大小。摘要第四、通过对祝福红城项目全过程的风险

7、识别和风险评估研究，验证了房地产项目全过程风险识别和风险评估方法的科学性和可操作性。本文的特色与创新之处主要表现在：①提出了基于房地产项目开发与经营全过程的风险识别和评估研究。②将房地产项目开发与经营全过程划分为：投资决策阶段、施工准备阶段、建设阶段、项目推广和租售阶段、物业管理阶段。③提出了基于房地产项目全过程的风险因素指标体系。④运用层次分析法和德尔菲专家评判法来确定风险指标的权重值。⑤运用模糊综合评价法来确定房地产项目的综合风险值。本项研究成果扩大了项目风险管理理论的应用范围，不仅可用于房地产开发企业进行项目风

8、险的识别和评估，还可用于房地产项目利益相关方进行项目开发与经营的投资风险评价，对促进房地产行业持续健康发展具有参考价值和操作意义。关键词：房地产项目全过程风险因素识别模糊层次综合评价法IIAbstract——————————————————————————————————————————————————————————～Therealestat