房地产全过程的风险识别策略

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1、房地产全过程的风险识别策暁摘要：房地产全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。关键字：房地产风险识别策略房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增长。由房地产开发、咨

2、询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，己成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民经济二大“发动机”一内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。房地产项目开发面临着许多不确定性，尤其在当今市场经济坏境条件下，开发过程中存在着巨大的风险。那么如何有效地进行房地产风险管理，如何识别房地产项目风险成为我们所必须面对和解决的重要问题。一、项目投资阶段的风险（-）政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策対房地产业的影响是全局性的，房地

3、产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很人程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。并且存在房地产制度变革和金融政策变化、环保政策变化以及税务政策变化的风险。其中土地政策风险对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的

4、土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。（二）产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展笫三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。（三）金融风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主耍靠银行贷款进行投资的企业面

5、临着一定的风险。（四）税收政策风险税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例。（五）勘察设计风险建筑工程勘察、设计是指查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果，即勘察报告、设计说明书、设计图纸和投资概预算。勘察风险是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接

6、影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误。二、项目建设阶段的风险房地产建设阶段是指开发项n从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成木和安全日标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。（-）工期风险建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面房地产市场可能会发生较人变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加房地产开发商资金利息支房地产开发全过程风险分析出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为

7、因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，这些因素产生的工期风险概括起来分为一工期延误风险和工期延期风险两种：工期延误风险是指由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险：工程延期风险是指由于非承包商原因而导致的工期延长风险。(-)技术风险技术风险是指建筑设计变更,或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期、成本和质量损失。(三)质量安全风险工程质量是国家