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1、我国住房制度的改革路径:基于住房商品的特殊性质○魏杰王韧[摘要]我国住房制度改革的核心缺陷在于社会支撑制度的构建明显滞后于市场交易制度的完善进程。而作为同时具有市场属性和社会属性的特殊商品,住房制度的市场化路径必然包含市场交易制度的完善和社会支撑制度的构建两项基本内容,并需要在保障性和竞争性、消费性和投资性、实物性和货币性、静态性和动态性4个方面进行综合协调与平衡。具体地讲,只有通过以下6个方面的针对性改革,才能最终实现我国住房制度改革公平与效率的兼顾:一是通过保障方式创新实现住房存量改革与增量
2、改革的互动;二是通过政府角色转变加速住房交易主体与产权形式的配套;三是通过供给结构调整促进住房市场竞争与保障提供的统一;四是通过财税制度改革保证住房消费性与投资性之间的协调;五是通过强化金融支持推动住房实物供给和货币支付的平衡;六是通过进入退出机制设计达成住房静态交易和动态收入的一致。[关键词]市场化;住房制度改革;路径选择[中图分类号]F293131[文献标识码]A[文章编号]1006—012X(2007)—02—0005(07)[作者]魏杰,教授,博士生导师,清华大学中国经济研究中心,北京1
3、00084王韧,博士研究生,清华大学经济管理学院,北京100084第一,房地产投资和价格的失控偏离于住房市场发展的一、引言平稳化目标作为国民经济的基础产业,住房市场与相应房地产市场改革开放以来,为解决原有“统一管理,统一分配,以的平稳发展是整体社会经济平稳发展的必然要求,但我国房租养房”的公有住房实物分配制度所带来的种种问题,我国地产市场却呈现出强烈的波动特征,改革开放以来,我国房启动了住房制度改革,并逐步建立了货币化分配、市场化供地产市场大致经历了1979～1990,1991～1999,200
4、0至今三给的城镇住房体系,形成了统一的住房市场。个明显的发展周期,每一轮周期中住房投资和价格的大幅波住房制度改革的成绩是显而易见的。目前,我国城市居动更成为我国房地产市场发展的独有特征。依据国际经验,民人均住房使用面积超过20平方米,住房成套率超过80%,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重应维持在10%以住房自有率达到70%,社会整体的住房水平不断提高,适应下,但我国2004年这一比重为18178%,2005年为20198%,社会主义市场经济要求的商品化住房体系也已基本建立。但2006年1～
5、4月份为22193%,远远超过国际警戒线;国际公是,与住房制度改革的不断推进同步,潜在的问题也不断显认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%,但我国在现,并使得我国住房制度改革的实践开始在以下几个方面偏2004年这一比重就达到916%,一些城市甚至于高达50%以离于我国经济社会发展的实际要求:上;按世界银行的标准,认为发达国家房价收入比控制在5JTGNO.2.2007REFORMOFECONOMICSYSTEM118～515倍,发展中国家房价收入比控制在3～6倍之间是合房开发定性为“商品房”,
6、“经济适用房”基本只能满足我国理的,但我国房价收入比已超过8倍,上海、北京、杭州、温70%中低收入群体10%左右的需求,而且经济适用住房投资[1]州等地更是高达10倍以上;根据《个人理财》杂志社的调占房地产开发投资的比重还呈现逐年下跌的趋势,到2005年查,我国37个大城市的房价租金比一般在230～290倍,一些1季度,全国经济适用住房完成投资60亿元,所占比重仅为热点城市则超过300倍,远远超过国际上通常100至120倍的216%,经济适用房的供给严重不足;廉租房方面,截至2005水平。由此可
7、见,我国房地产投资和价格的变动明显偏离于年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为4714住房市场平稳发展的目标要求。亿元,只有3219万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围,第二,政府利益的过度介入偏离于住房制度改革的市场全国有13个省(区)未将廉租住房制度建设纳入省级人民政化目标府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理,70个地级根据市场化改革的要求,政府应主要充当住房市场的协以上城市(占总数的近1/4比重)根本就没有建立廉租住房[5]调、管理和服务机构,而不应在经济利益上有过多介
8、入,但制度。低收入群体的住房保障无从落实,这明显背离了我国住房制度的改革实践显然背离了这一要求。欧美国家政“居者有其屋”的住房制度改革目标。府的地价、税费收入大约只占住房价格的20%左右,而我国第四,住房经营管理体系的混乱偏离于住房制度改革的政府税费收入占到了房地产价格的30%～40%,再加上占房效率目标地产价格20%～40%的土地费用,政府在房地产上的收入约住房作为商品,必然有其价值目标,房地产作为产业,占整个房地产价格的50%～80%,实际上充当了房地产市场也必然有其效率要求,而我国现行住房
