基于住房属性视角下的住房供给侧改革路径研究

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1、基于住房属性视角下的住房供给侧改革路径研究摘要：当前我国住房市场存在着高房价与居民可支配收入不匹配，结构性供求失衡，金融风险累积等问题，究其根源在于对住房多重属性的认识不足，片面强调某一方面的属性。基于对住房社会属性、商品属性、财产属性、投资品属性的分析，提出我国房地产市场调控应进一步加强从供需两端发力，以住房供给侧结构性改革为主，着力点放在土地供给侧改革、住房供给结构的调整、资金管控等长效机制的建立上。关键词：住房属性；准公共物品；投资品；供给侧1998年是我国住房制度改革的分水岭，从此房地产行业进入快速发展的轨道。2003年，房地产业被国务院确认为“我国国民经

2、济的支柱产业”。然而在推动经济增长、改善住房条件的同时，我国房地产市场也逐渐暴露出一系列问题：房价收入比过高，低收入人群的住房居住权难以保障；房地产泡沬不断累积，金融风险进一步加剧；房地产市场供需结构严重失衡，供不应求与去库存并存。2016年12月中央经济工作会议明确提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，为未来房地产相关政策的制定指明了方向。研究住房问题必须首先明确住房是集多重属性于一身，片面强调某个属性，必然导致制度设计与调控措施的效用大打折扣。因此，必须把投资、消费、民生综合起来分析，在制度设计中做到对住房属性的统筹兼顾。一、住房多重属性的分析随着我国

3、经济社会的快速发展，住房体制的深化改革，住房的属性也在不断地演化着。理论上可以定性辨析社会属性、消费品属性、财产属性、投资品属性等多重属性共同作用影响家庭的住房消费与投资决策。1.社会属性决定政府是为低收入人群提供住房保障的责任主体。“居者有其屋”是关系人们居住权的重大民生问题，住房因而具有社会属性。实行住房保障制度的理论基础是提高社会总福利水平。从住房的社会属性视角来看，保障性住房属于准公共物品，通过提供保障性住房实现低收入家庭的“住有所居”的权利是政府的责任。根据萨缪尔森公共物品分类理论，保障性住房因具有非排他性和不充分的非竞争性而属于准公共物品。从消费的竞争

4、性角度出发，政府提供的保障性住房是十分有限的，在数量既定的前提下，随着需要被保障家庭数量的增加，超过某一限值时，就存在一定程度的竞争。从排他性的角度出发，各地方政府均制定了诸如家庭收入水平、家庭人口数量等相关准入条件，只要符合条件就要将其列入保障性住房的保障范围之内，因而保障性住房具有非排他属性。政府可以采取鼓励民间资本参与保障性住房的供给，充分利用市场配置资源与企业经营技术优势，最大限度的提高保障性住房的供给效率。1.商品属性决定了市场机制对资源配置起决定作用。住房是在土地上建设的为人们提供居住功能的具有价值和使用价值的商品。1998年的住房制度改革，极大地释放

5、了居民的住房消费需求，我国的房地产行业得到迅猛发展。房地产业增加值占GDP的比重随着住房市场化进程的推进逐步提高，可分为三个阶段：住房由国家统一建设和分配的计划经济时期，比重在3%以下；住房由国家计划供给向市场化运作的过渡阶段，比重在3%〜4.1%之间；1998年以后，是住房市场化快速发展阶段，比重由1998年4.1%逐步提高到2015年的6%。房地产行业快速发展的同时，还带动了众多关联产业，房地产及相关行业对GDP的贡献率在2013年达到29.4%。城镇人均住房面积由1998年的18.7平方米，提高2012年的32.9平方米。但是，我国住房商品化改革在推动房地产

6、业迅猛发展的同时，片面强调住房的商品属性，导致我国住房市场结构性供求矛盾突出，城乡间、城市间、不同收入人群间分配不均衡。2.财产属性决定了征收房产税是调节财富二次分配的重要手段。由于耐久性且价值量大，住房具有财产属性，是个人、家庭、企业的重要财产。基于住房的财产属性，渐进式征收房产税一方面有助于完善财税体制，另一方面有助于调控房价过快上涨，约束投资性购房和遏制投机性炒房。从国际经验上来看，在房屋的保有环节征税，是很多发达国家成功的经验。房产税的设计要与我国的国情相符，根据住房档次实现低端免税、中端低税、高端高税的累进式税制，与我国居民的收入结构相匹配，既能达到财富

7、调节和抑制过度投资、投机性需求，又能确保住房居住功能的实现。“居者有其屋”并不意味着让所有人拥用住房的所有权。对于城镇低收入家庭、刚毕业的大学生、农民工等提供租金适宜的租赁性住房是合适的住房供给方式。但是，我国住房体制改革长期推行的是“居者有其产”，使得我国城市住房自有率达到以80%以上，个别城市达到90%。与西方主要的发达国家比较，加拿大、美国的房屋私有率均未超过70%,分别为67%与69%，而欧洲一些国家的住房私有率则更低，仅保持在40%左右。1.投资品属性可以诱发和加剧金融危机。随着我国住房令w制改革的深化，在经济快速发展的背景下，土地供给的缺乏弹性、生产要

8、素价格上升