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1、产业经济山东财政学院学报(双月刊)2010年第6期(总第110期)房地产业周期波动分析基于济南市的实证研究白晶(山东大学,山东济南250100)[摘要]房地产行业是地区经济发展的基础性、先导性、支柱性产业之一,因其资金密集、涉及产业众多等特点,在经济运行中占据重要的地位。与此同时,与国民经济周期类似,房地产行业运行存在周期性循环和波动,本文从已有国内外房地产周期波动理论出发,以济南市房地产业发展为研究对象,借鉴房地产综合景气指数模型以及改进
2、的扩散指数(DI)方法进行济南市房地产周期波动的实证研究,在对房地产波动理论研究发展推进的同时,对于济南市房地产业健康发展有着指导实践意义。[关键词]房地产;周期波动;济南市[中图分类号]F293.30[文献标识码]A[文章编号]1008-2670(2010)06-0053-05湾地区,施显谋(1978)认为建筑周期与房地产物业一、房地产周期波动研究综述的使用年限有关,同时也与总体经济的景气状况有[6](一)房地产周期波动理论概述关。张金鹊(1990)确立了1971年以来台湾地区房[7]房地产
3、业作为宏观经济发展的重要组成方面,地产的基准循环周期。由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、法律制度后伴随内陆地区经济体制改革、住房制度改革等多种因素的影响,在发展过程中不同时期会呈现的深化以及房地产业的繁荣涌现众多研究成果,代增长速度的快慢差异,使得在整个时间序列上呈现表性观点如下:上下波动的规律特征。1.何国钊等(1996):房地产周期、房地产周期波房地产周期波动的研究最早产生于美国。动:房地产周期或房地产周期波动是与国民经济发Mitchell(1927)在研究经济周期时认为经济周期中展一样,在其发
4、展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退[8]应区别对待不同的经济活动,如建筑、工业生产和萧条四个阶段构成的周期性循环波动。[1]等。Riggleman(1933)以人均建筑许可面积,分析2.梁桂(1996):不动产经济波动、不动产经济了52个城市自1887~1932年建筑量,证明了期限周期:在市场经济条件下,由不动产总供给和总需求[2]为18年的3个长周期。Hoyt(1933)在研究芝加哥的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动,呈[3]100年地价变化历史时发现了5个地价周期。现出周期性波动的特征,由此形成不
5、动产经济周[9]Burns(1935)利用官方数据描述了美国房地产建筑期。[4]的长周期。3.陈柏东、张东(1996):房地产经济运行周期国外关于房地产周期定义的代表性观点为房或房地产经济周期运行过程:房地产经济运行周期地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所[5]动,它领先或滞后于其他房地产指标。经过的各阶段和环节的流程,以房地产商品的生产国内关于房地产周期波动的研究最早出现在台为起点,包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使[收稿日期]2010-09-
6、25[作者简介]白晶,女,山东东营人,山东大学硕士研究生,中国社会科学院城市与房地产研究中心GUCP项目组成员,研究方向:技术创新、区域经济。53[10]用、维修与服务、废弃等阶段或环节。年销售总量的内在波动,ut表示外部环境变化造成[9]4.刘洪玉(1999):房地产市场周期运动:从历史的随机扰动。发展进程分析出发,在市场机制作用下定义出房地2.扩散指数(DI)法产市场的自然周期,包括四个阶段:房地产市场周期扩散指数DI)是一定时期长度内扩张序列个数的谷底、增长超过平衡点,需求继续增长阶段、供求占组内
7、全部有效序列个数的百分比。曹振良等转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、(2002)选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇市场运行到平衡点水平之下,供给高增长,需求低增住宅竣工面积,实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面[11]长或负增长阶段。积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成5.谭刚(2002):房地产经济系统在来自系统外交面积等八项指标来反映房地产经济活动。在选定部随机性或周期性因素的冲击下,通过内部传导机指标之后,按环比增长率给出各单项指标的周期波制的作用,相应出现了具有周期波动特征的
8、运行轨动,利用景气循环法对各项指标进行分析,综合其图迹,即对外部冲击的响应曲线,得到房地产周期波动形并利用扩散指数的计算方法即可得到中国房地产[12][15]冲击传导模型。周期。6.房地产景气、房地产景气循环:主要在台湾、丁烈云(2003)则选择房地产业国内生产总值、香港学者中流行,认为景气循环是指经济活动的兴房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房盛(景气)与衰退(不景气)现象彼此交替重复出现。屋竣工面积、土地开
