房地产信贷规模与房地产价格实证研究

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1、万方数据2009年11月总第188期第11期学术交流Nov．，2009AcademicExchangeSerialNo．188No．11房地产信贷规模与房地产价格实证研究柴思楠(哈尔滨工业大学管理学院，哈尔滨150001)[摘要]基于房地产和信贷市场的均衡模型，我们利用1997—2006年30个地区10年的数据对房地产信贷规模和房地产价格进行格兰杰因果的实证检验，得出长短期内房地产信贷规模与房地产价格的均衡关系及不同的因果关系，并据此提出利用信贷手段有效调控房地产价格的政策和建议。[关键词】房地产信贷；房地产价格；格兰杰因果检验[中图分类号】F830

2、[文献标志码】A[文章编号】1000—8284(2009)ll一0101—04一、引言房地产业的飞速发展离不开资金的支持，银行信贷作为现今主要的融资渠道对房地产业的影响不可忽视。从1999--2005年第一季度，与房地产相关的贷款在贷款总量中的比重由4％升至15％，而在过去的5年中，这一比例增长了将近6倍。央行上海分行提交的一份报告显示：上海房地产项目开发商的自有资金比例正逐年下降，2001年为18．84％、2002年为17．53％、2003年降至16．94％，远低于国家有关部门要求的35％的比例。就目前全国的水平而言，开发商自有资金一般在15％～3

3、0％⋯。因此，如果能把握我国银行信贷规模的变化和房地产价格变动之间的内在规律，将对房地产价格的调控出一条可行途径，同时对控制房地产泡沫的形成具有重要的意义。二、房地产价格与银行信贷规模的相互关系AllenandGale提出基于信贷扩张的资产价格泡沫模型，认为投资者用自有资金进行投资时所形成的资产价格是资产的基础价值，当投资者利用借来的资金进行投资且只负有限责任时，他们会表现出对风险资产的偏好并采取风险转移行为，而对风险资产的过度投资又会不断推高资产的价格，从而导致房地产泡沫的形成旧o。CollynsandSenhadji发现，在许多亚洲国家中信贷增长

4、对住宅价格有显著的同期影响p。。Aoki，PmudmanandVlieghe利用一个信贷市场一般均衡模型说明银行实行的房地产抵押贷款对房地产价格的波动有显著效应Ho。Herring从国际视角研究房地产繁荣与银行危机关系，通过构造信贷市场模型，并结合Carey模型得出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机的结论‘引。1．房地产价格波动对银行信贷规模的影响。从借款人的角度看，房地产价格变化对他们的可观测财富和借贷能力有巨大影响，诱导他们改变借款计划和信贷需求。当房地产价格发生波动时，借款人进行银行贷款所提供的抵押物的价值也随之发生波动，从而影

5、响借款人的信贷获取能力。当房地产的价格上涨时，借款人所拥有的财富总量也随之增加，根据莫迪格利[收稿日期】2009—08—28[作者简介]柴思楠(1985一)，女，北京人，硕士研究生，从事金融方面研究。·10l·万方数据安尼、弗里德曼的关于消费的生命周期和持久收入理论，借款人消费支出增加，增加对银行信贷的需求。当房地产价格上涨时，房地产企业会增加对于房地产的开发和投资，进而扩大对于银行信贷的需求。非房地产开发建设企业，由于对银行信贷的需求刚性，房地产作为最为重要的抵押物，借款人获取银行贷款的能力也相应增强。根据生命周期和持久收入理论，借款人对银行信贷的

6、需求同样增加。2．房地产价格对银行信贷供给规模的影响。从信贷的供给方银行的角度看，银行无论是为房地产开发建设贷款，还是为居民购买房地产发放贷款，都是以房地产资产的价值作为抵押。房地产价格波动通过直接影响房地产抵押物价值，进而影响银行的贷款供给。房地产价格的上涨提高了房地产抵押贷款的市值，导致房地产信贷可观测风险的向下修正，银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产贷款，银行对房地产的相关贷款的供给变大；反之，银行对房地产的相关贷款的供给变小。房地产价格波动通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响，进而影响银行的贷款供给能力。房地产的价格上涨，银行更愿意以

7、简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款，导致信贷扩张；而反之则会引发全面的信贷紧缩。(1)银行信贷规模变动对房地产价格的影响。银行信贷规模影响房地产投资的经济学分析。向银行借款是企业主要的融资渠道，支付的贷款利息就是成本。因此就借入的资金而言，企业面临一条向右上方倾斜的资金边际成本曲线(如图l—1)。投资资金成本A0自有资金额总瓷金额0总投资额I图1—1融资的边际成本图1—2平衡点的投资水平其中AB为自有资金，其成本几乎不变；BC段为借入资金，其成本随借人数额的增加而提高。投资水平一方面取决于资本边际效率即投资预期利润率，一方面取决于投资资金的边际成

8、本。因此，利用资本边际效率曲线和资金边际成本曲线可以说明投资水平的决定问题。图2—2中，图中投资曲线I表示投