我国房地产价格与银行信贷关系实证研究[开题报告]

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1、题　　目：　我国房地产价格与银行信贷关系实证研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一、选题的背景、意义从央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告所表明的数据来看，国内房市场潜在的金融风险是十分巨大的。据统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%，是1995年以来的最大增幅；房地产开发款为6657.35亿元，同比增长49.1%，是1998年的3.2倍，也是1995年以来的最大增幅，而这还是在从1998年以来连续5年高速增长基础上的数据。金融资金的过度支持使得

2、地产业产生了一定的泡沫。一、房地产业的发展离不开金融的支持首先，房地产的开发需要金融支持。房地产业是一个资金密集型、管理密集型的行业。房地产投资周期长，资金回收慢，一个房地产项目的开发建设少则需要几百上千万元，多则几亿、几十亿元。若在住房租赁市场上通过租金来回收资金，则时间将更加漫长。房地产业的特殊性决定了企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业很容易因资金周转困难陷入困境。金融机构可以利用其网络优势，吸收企业和居民手中的闲散资金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，

3、作为房地产信贷资金的来源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证房地产开发的顺利进行。其次，房地产的消费需要金融支持。房地产具有高资本价值的属性，其价、价格的昂贵性使消费者购房时通常会遇到资金不足的困难，而房地产开发企业又希望能够一次性收回资金，如果没有金融机构的介入，销售难以成功。通过金融机构发放房地产消费贷款，可资助购房者提高支付能力，提前实现住房消费。对房地产开发企业来说，此举大大缩短了销售时间，加快了资金周转。二、房地产信贷是金融业的一项重要内容房地产业的持续、快速发展是推

4、动金融业扩大业务、加速发展的巨大动力。金融业在对房地产业资金支持的同时，自身也获得了长足的发展：房地产作为一种经久耐用的特殊商品，具有较为稳定的保值作用和升值潜力，因此是一种优良的抵押品。以房地产为抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性非常小，贷款的安全性得到了较大的保障。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵押物拍卖变现用以收回借款人所欠贷款本息余额。统计资料显示，我国房地产投资资金的65%是来自于银行贷款，随着房地产规模的不断扩大，银行贷款资金集中于房地产业的趋势

5、越来越明显。由于房地产企业的资金主要来源于商业银行贷款，使风险过分的集中于银行，银行的贷款风险问题进一步凸显，因此定量的分析房地产业发展与金融支持的关系是非常有必要的，是有效的防范房地产金融风险的关键所在。我国近年来房地产市场的快速发展主要依赖于银行贷款的支撑和代际收益的转移，造成房地产市场资产价格与价值的严重背离和房地产泡沫的出现，银行贷款的增长对房价的上涨有重要的影用。因此，定量的研究银行贷款对房地产业供给在多大程度上影响房价走势，是十分必要的。二、相关研究的最新成果及动态（一）国外研究动态国外房地

6、产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房间问题重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。（一）需求因素对房地产价格波动的影响早期研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面:一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。Gabriel,Mattey和Wascher(1999)运用经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果

7、表明巨大净人口迁移是近十几年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。Downs、Nellis和Longbottom、Bartick（2001）的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，GeoffreyMeen(2002)通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久些收入，对房价的弹性都很大。房地产具有消费品和投资品双重特性，因

8、此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。（二）供给因素对房地产价格波动的影响作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一方面土地稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。Edward、Joseph和Hilber(2002)通过回归分析，认为地价与地区经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。Monk和Ts