公共租赁住房物业管理法律问题研究

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1、独创性声明学位论文题目：公基塑赁焦屋塑些篁堡法往闺题亟窒本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。学位论文作者：狄莉签字日期：2Df弓年6月7日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院(筹)可以

2、将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密，口保密期限至年月止)。学位论文作者签名：狄韵签字日期：如f弓年6月7日导师签名：签字日期9锣Jf乡年‘月／)日目录摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．IAbstract⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯II工引言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1一、公共租赁住房物业管理及其法律关系概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3(一)公共租赁

3、住房物业管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3(二)公共租赁住房物业管理法律关系及其特点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．7(三)强化公共租赁住房物业管理的意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12二、我国公共租赁住房物业管理法律问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15(一)法律制度存在缺陷⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．15(二)物业管理合同履行困难⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．17(三)政府责任定位不准确⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18(四)自治组织维权机制不健全⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．19三、域外公共租赁住房物业管理法制经验借鉴⋯⋯⋯

4、⋯⋯⋯⋯⋯．．2l(一)香港特区公屋物业管理法制及经验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21(二)新加坡公共组屋物业管理法制及经验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．23(三)英国“可负担住宅”物业管理法制及经验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25(四)域外公共租赁住房物业管理法制经验给我国的启示⋯⋯⋯⋯⋯．25四、完善我国公共租赁住房物业管理的法律建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29(一)完善法律制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29(二)促进合同顺利履行⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．30(三)合理确定政府责任⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．31(四

5、)建立承租人委员会自治维权机制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．32结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．37参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．39致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．43攻读硕士学位期间发表的学术论文⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．45摘要公共租赁住房物业管理法律问题研究民商法学硕士研究生张莉指导老师张新民教授要为了解决既不能享受到廉租房和经济适用房优惠政策又买不起商品房的“夹心层’’的住房问题，国家出台了公共租赁住房政策。按照国家政策要求，各地开始大规模建设公共租

6、赁住房。然而与建设上设计功能完善、水平上等、配套设施完备相比较，公共租赁住房的物业管理工作却较为滞后，呈现出“一年新、两年旧、三年破"的发展趋势，违背了公共租赁住房政策制定的初衷，严重影响了其社会效果的实现。因此，必须加强公共租赁住房的物业管理，实现公共租赁住房“住有所居，住优所居”的保障功能。本文分为四部分，来探讨公共租赁住房物业管理法律问题。第一部分是公共租赁住房物业管理及其法律关系概述。主要介绍了公共租赁住房及其物业管理的概念及特点，并分析了公共租赁住房物业管理法律关系及其特点，最后阐述了强化

7、公共租赁住房物业管理的意义。首先，公共租赁住房物业管理，是指政府或者住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对公共租赁住房小区的人和房的管理与服务，它包括对“人”与对“物”的管理。其次，公共租赁住房物业管理法律关系，是横向民事法律关系与纵向行政法律关系的结合。鉴于公共租赁住房及其物业管理与普通商品房、廉租房、经济适用房等住房的不同，公共租赁住房物业管理法律关系也特点鲜明，主要表现在主体的多元性、权利义务的复合性及调整手段的多样性等方面。最后，强化公共租赁住房物业管理有利于实现经济和社会的双重效益，

8、实现“住优所居”，实现社区和谐稳定。第二部分探讨我国公共租赁住房物业管理中存在的法律问题。目前我国公共租赁住房物业管理工作也取得了一定的成果，但还存在一些法律问题，包括法律制度存在缺陷，立法层次低，相关规范不全面，司法救济成本高；受住户特殊性和物业服务标准不明确的影响，合同履行陷入困境；政府责任方面出现了定位不准确、责任缺位的问题：承租人自治组织角色定位不明确、职权范围不明晰，影响了自治组织维权作用的充分发挥。第三部分考察域外公共租赁住房物业管理法律规定及其借鉴。该部