当前中国房地产市场调控的理性思考

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1、万方数据当前中国房地产市场调控的理性思考张妍妍朱方明[摘要]近期，中央政府针对房地产市场出台了一系列的调控政策以抑制房价过快增长。然而，这些调控政策并未完全达到预期的效果，有的城市房价反而继续向上攀升。其原因在于当前调控政策对房地产的商品属性、保障居民基本的居住需要、房地产泡沫、当前市场供需关系的判断等方面存在认识上的误区。加强房地产调控需要正视房地产的商品属性，加强房地产监管和金融监管，充分利用经济调节手段，发挥政府作用，加强公租房建设。[关键词]房地产市场；调控政策；商品属性；投资属性；金融监管中图分类号：F293．31文献标识码：A文章编号：100

2、4--3926(2011)05珈148—04作者简介：张妍妍(1980一)。女，四川成都人，四川大学经济学院2008级博士研究生，四川大学经济学院讲师，研究方向：政治经济学；朱方明(1962一)，男，湖南澧县人，四川大学经济学院教授、博士生导师，研究方向：政治经济学。四川成都6100642010年年初至今，为了控制部分城市房地产价格的过快上涨，国务院各部委从土地、金融和税收等多方面出台了一系列政策措施。然而，在这些密集的调控政策下，市场只是表现出了短暂的观望态势和短期的交易量缩小，而房地产市场价格不仅没有出现大幅回落，反而继续向上攀升。那么，我们不竟要提

3、出这样的问题：当前我国房地产市场调控政策不断强化，市场表现却与政策预期背道而驰，问题和原因何在?一、当前我国的房地产市场调控政策及市场反应“新国十条”、“国十一条”以及国土部“19条”表明，2010年房地产调控成为常态。我国当前房地产政策的调控重点和目标是遏制房价过快上涨，中央政府也在近期采取了土地、金融、税费等多种调控手段，其内容涉及土地出让、开发商融资、预售制度、按揭购房的首付比例和利率等等。具体而言，在土地政策方面，提高土地出让条件，严格控制大套型住房建设用地的出让。国土资源部出台的19条土地调控新政中，明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付

4、清地价50％、囤地开发商将被“冻结”等内容。在金融政策方面，信贷收紧趋势十分明显。主要表现在央行工作会议强调了严格执行有关房地产信贷政策，央行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，“国十一条”明确规定了二套房首付不得低于40％，央行上调房地产贷款利率，取消了七折利率优惠，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款等方面。在税收政策方面，增加了各项房地产相关税费，加强了税收征管。比如征收个人所得税、五年内转让收受营业税，限制契税优惠政策，等等。同时还将征收物业税提上了日程，国家发改委提出将“逐步推进房产税改革”，并支持地方进

5、行试点和实验。④然而，在密集的房产调控新政出台之后，我国房产市场价格连续数月呈现越调控越上涨的趋势。国家发改委的数据显示，2010年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．7％，同比涨幅。较高的主要城市包括：深圳12．3％、北京10．9％、厦门10％、成都8．9％、呼和浩特8．4％和广州8．3％等；下降的城市只有2个，分别是上海2．3％和丹东0．1％。数据还显示，2010年7至8月一线城市商品房住宅成交量出现越调控越涨的现象。比如，9月上海成交量已经高于调控前3月份水平，深圳和北京成交量接近4月份水平。9月全国商品房销售面积10446万

6、平方米，同比增长16．6％；全国商品房销售额5498亿元，增长35．2％。另外，房地产投资仍保持较高增速。前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36．4％。㈢二、当前房地产市场调控政策中的认识误区在低利率、流动性充裕和通胀预期增加的背万方数据经济·管理149景下，投资品市场的需求会大幅增加，市场会因投资和投机的双重驱动而表现出不理性的特征。此时，政府可以运用调控政策适度调节市场的资源配置，引导市场回归理性和稳步发展。而我国当前的房地产调控政策之所以效果不够理想，笔者认为，其主要原因可能是政策的选择存在几点认识上的误区。目前的状况是，房地产价

7、格上涨动力充足，政府用行政手段严加控制，这毕竟不是长久之计。(一)对房地产的商品属性存在认识上的误区。房地产在经济学上又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产不同于一般商品，它具有满足消费和投资的双重属性。房地产的消费品属性是指它可以满足居民的居住需求，作为消费品其价格主要由使用价值决定；投资属性则是指房地产的生产经营营利属性和保值增值作用，它向来是重要的投资品之一。房地产如果只是满足居民的消费需要，其供求关系和价格变化总体上会是比较平稳的。但它一旦被赋予投资功能，其供需变化和价格波动就会是十分不稳定的

8、。房地产不是一般消费品，而是兼具投资功能的特殊消费品，这是理论界已经公认的常识。