完善中国房地产市场的理性思考

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1、2012/04总第420期商业研究COMMERCIALRESEARCH文章编号:1001－148X(2012)04－0178－04完善中国房地产市场的理性思考刘杰(中国人民大学公共管理学院，北京100872)摘要:由于土地的社会主义公有制及地方政府对土地财政的依赖，中国大陆形成了一定程度的垄断性房地产市场，并且存在着一系列所谓“市场失灵”:住房有效供给不足和有效需求不足，市场调节和政府管制双重失灵，房价不断上涨与房地产市场极不稳定。特殊经济体制和土地制度决定了大陆应形成国家有限干预下的市场自主调节为主的房地产市场，这就需要中央明确调控职责和规制方向，既不越位

2、也不缺位;中央应从土地权属入手，建立完善的城乡统一的土地及房地产市场，畅通市场信息，提高市场透明度，增强市场活力。关键词:房地产市场;干预;“限购令”中图分类号:F293.3文献标识码:B庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)一、“限购令”的出台、影响及争论以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明［2］为了遏制部分城市房价过快上涨，切实解决的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院出“限购令”出台后，对房价的过快上涨起到了台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通一定的遏制作用。以2011年7月份为例，与上

3、月知》(国发〔2010〕10号)，文件明确规定地方人相比，全国70个大中城市新建商品住宅，价格下民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份［1］时期内限定购房套数。此后，北京、上海、南相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5京、广州、深圳、杭州、厦门、宁波、南京、福州个。在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过等各地政府以此为依据，纷纷出台了限制购买房1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年屋的规范性文件。同月相比，全国70个大中城市新建商品住宅价格，最近，随着住建部公布新一轮楼市限购令的5价格下降的城

4、市有1个，涨幅回落的城市有26个。［3］项建议标准，以及7月份70个大中城市房价指数7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。的发布，二三线城市限购名单也即将出炉。以北京然而有学者从不同角度提出了对于限购令的市为例，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭认识，王雪慧认为限购令已经不再是一种市场调(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效控手段，而是对市场的直接行政干预，这不是调控《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂市场，而是直接用行政手段这只看得见的手代替［4］住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在市场这只看不见的手，这无疑不符合市场规律。本市

5、缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居王思锋等认为限购令本身的合法性还值得商榷，民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手因为从主体角度看，各地人民政府以“通知”、住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民“实施意见”等政府规范性文件限制公民购买房家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家屋，主体上是不合法的。从内容来看，房屋限购令收稿日期:2011－09－01作者简介:刘杰(1982－)，男，山东邹城人，中国人民大学公共管理学院博士研究生，研究方向:不动产经济与政策、国土资源规划与管理。基金项目:国家社会科学基金项目《宏观调控中土地政策作用研究》，项目编

6、号:08BJY057。总第420期刘杰:完善中国房地产市场的理性思考·179·是对民事主体不动产物权和缔约自由权的直接侵价格越来越在很大程度上由少数开发商决定，他犯，也在事实上违反了《物权法》和《合同法》们凭借其垄断地位，结成价格联盟，哄抬房地产价［9］的相关规定。从程序上讲，房屋限购令的出台缺乏格。中国商品房市场在2003年前后的勒纳指数公众的广泛参与。因此，房屋限购令的出台本身是均在0.4以上，表明商品房价格严重偏离了边际成［5］［10］缺乏法律依据的。那么在争议与思考背后，我们本，表现出垄断市场的特征。该如何认识限购令及政府对房地产市场的调控呢?从亚当

7、·斯密的古典经济学到现代的新自由这恐怕要从深层次分析，从中国土地及房地产市主义学派，均认为只要满足完全竞争条件和理性场谈起。人假设，自由竞争的市场就能自动地趋于和谐与稳定，“看不见的手”就能有效地指导经济运行。二、关于中国房地产市场再认识只有在市场价格无法在资源配置过程中发挥作用现行中国大陆的房地产市场是随着1978年经即所谓“市场失灵”的时候，政府才可以进行干济体制改革的全面展开而开始的，陆续在城市进预。中国虽然已经建立了社会主义市场经济体制，行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革也初步建立了房地产市场，出于房地产业具有不和房地产生产方式改革。中共十三

8、大在历史上第可移动性、资金量大等特殊性，再加上房地产