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1、中国房地产市场调控的研究状况及思考学习与实践2011年第8期中国房地产市场调控的研究状况及思考曾国安张河水(曾国安:武汉大学经济与管理学院副院长,教授,博士生导师武汉430072)(张河水:武汉大学经济与管理学院博士生武汉430072)摘要:房地产市场调控已成为宏观经济调控的重要内容,也已成为民生问题的热点之一.学术界对中国房地产市场调控问题展开了多方面的研究,其中主要包括房地产市场调控的必要性,调控目标,调控原则,调控方式,调控的政策手段,调控制度以及调控效果等方面.现有研究成果既有对问题的解释,也有相应的政策建议,但歧见仍多.要为制定
2、合理的房地产市场调控政策提供可靠的理论依据,尚需对房地产市场调控的各主要问题展开进一步的深入研究.关键词:房地产市场调控目标手段制度创新中图分类号:F107文献标识码:A文章编号-1004—0710(2011)08—005~092003年国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2~3]18号)以来,国家又先后出台了一系列有关房地产市场调控的文件,2011年又颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号),继续加强对房地产市场的调控.伴随着房地产市场的发展,房地产市场调
3、控已成为宏观经济调控基本内容之一.学术界对房地产市场调控问题进行了很多研究,涉及房地产市场调控的必要性,调控目标,调控原则,调控方式,调控的政策手段,调控制度以及调控效果等方面.这些研究形成了房地产市场调控问题研究的重要的阶段性成果,但仍有许多问题需要进行进一步的研究.一,关于中国房地产市场调控问题研究的综述(一)关于对房地产市场调控必要性的认识尽管关于政府是否应该对房地产市场进行调控有不同的观点,但总体来看,几乎所有的学者都认为政府对房地产市场进行调控是必要的.孙丞(2007)通过高房价对政治,经济和民生等的影响的分析,阐述了政府对房地
4、产市场进行调控的必要性.政治方面,由于房价持续高涨,一方面,房地产商为获得高额利润,自然会想尽一切办法(包括行贿等)取得建房的相关资源,而另一方面,地方政府希望通过"经营城市"来增加地方财政收入,并通过房地产业的发展促进地方经济增长,并且地方政府会自觉地通过各种方式维持房价的高涨,因此会滋生严重的官商勾结腐败问题;经济方面,由高房价带来的问题,主要反映在三个方面,一是导致国家整体经济结构失衡,二是导致地区经济发展差距加大,三是导致国家宏观经济风险不断扩大;社会民生方面,房价的高涨,一方面导致贫富差距增大,另一方面导致人口流动增加,影响社会
5、稳定.杜伟岸和田天(2o07)指出在经历了学习与实践2011年第8期最初以自住为主要购房动机的阶段后,投资性房产需求已渐成主流,受其推动的中国房地产业在急速增长中面临着越来越多的隐患,同时也蕴涵着更多方面的危机,从而凸显房地产市场调控的必要性.吴小花和黄位华(2009)从三个方面论述了房地产宏观调控的必要性:第一,房地产宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分;第二,房地产宏观调控是房地产业可持续发展的必然要求;第三,房地产宏观调控具备现实而成熟的理论基础(包括经济理论和社会理论).(二)关于房地产市场调控目标的研究房地产市场调控到底要达
6、到什么目标,这是房地产市场调控要解决的关键问题之一.学者们对此进行了研究,但有关房地产市场调控目标的观点却存在着差异.刘建华(2005)认为房地产市场调控的目的是维持房地产市场的持续发展.袁义才和梁雪辉(20o6)认为房地产市场调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为,调整市场不合理供应结构,促进房地产市场供求实现最优均衡,使中低收入居民享有基本住房保障.肖元真,赵喜萌和姜朝晖(2007)指出房地产市场调控必须把握的中长期目标是市场结构比较合理,各种需求得到有效满足,住房消费和投资比较理性,区域发展和梯度发展良性循环,价格结构变
7、化和消费者需求结构增长吻合,市场投机成分得到有效控制,行业利润率比较合理,房地产与相关产业共同协调发展.李宁果(2009)认为房地产市场调控的目标是解决住房市场失灵,防范金融风险和促进经济发展.郭庆然(2009)将房地产调控的目标分为中长期和短期目标.从中长期来看,房地产调控的最终目标是促进行业和宏观经济的持续稳定发展.从短期来看,房地产调控应当以保障居民基本住房需求为出发点,建立多元化的住房供应体系,同时降低金融风险,保证经济稳定增长.吴小花和黄位华(2009)将房地产宏观调控目标分为总体性目标和阶段性目标.在经济上要实现的总体目标是房
8、地产的总供给和总需求之间的平衡,房地产业与国民经济的协调发展,房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展.就房地产发展的社会性而言,其目标是要实现"住有所居",要达到住房的社
