论我国住房置业担保制度的重构_以中低收入者的住房保障为基点

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1、2010年7月中州学刊July，2010第4期(总第178期)AcademicJournalofZhongzhouNo．4【法学研究】*论我国住房置业担保制度的重构———以中低收入者的住房保障为基点吴志宇(华东交通大学人文学院，江西南昌330013)摘要:根据我国住房市场和住房保障制度发展的现实需要，住房置业担保应当作为政府对中低收入家庭提供的一项住房保障措施，明确定位为政策性担保。应当充分考虑政府的财政承受能力，严格限定住房置业担保的适用对象和条件，切实防范国家住房保障资源被滥用。在发展住房置业担保业务的过程中，政府应建立制度化的财

2、政补偿机制，为住房置业担保机构的正常运营提供必要的资金支持，同时要加强监管，防范住房置业担保中的风险。关键词:住房置业担保;中低收入者;住房保障中图分类号:D922．29文献标识码:A文章编号:1003—0751(2010)04—0074—06超过2000亿元;除西藏自治区尚未设立住房置业担一、我国住房置业担保的发展现状与研究意义保机构外，其他省、自治区、直辖市共成立了近100住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公家住房置业担保机构。②司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况住房置业担保的出现，对促进我国城镇居民住下，为借款人申

3、请个人住房贷款而与贷款人签订保房消费，分散银行贷款风险和减轻房地产开发商的证合同，提供连带责任保证担保的行为。①为支持城负担等发挥了重要作用，但它在快速发展过程中也镇居民的住房消费，解决抵押物处置难、借款人“觅存在着诸多问题，主要表现为:(1)住房置业担保的保难”等问题，1997年上海市在全国率先成立了住主要功能错位，相关当事人之间的权利义务配置严房置业担保公司，主要为购买二手房的中低收入者重失衡。按照国外的常规个人住房贷款机制，借款向银行申请个人住房贷款提供保证担保。此后不人只要支付了规定比例的首付款并以其所购住房作久，成都、沈阳、

4、天津、北京等城市相继成立了住房置抵押，就无须提供其他形式的担保。但在有住房置业担保公司，其业务范围从二手房贷款担保扩大到业担保的情况下，贷款人的债权既存在借款人提供新建住房贷款担保。2000年，原建设部和中国人民的住房抵押担保，又有住房置业担保机构提供的保银行联合颁布了《住房置业担保管理试行办法》，正证担保，贷款人在没有支付任何额外“对价”的情况式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。据不下就获得了额外的“双重保障”，借款人缴纳数额不完全统计，近10年来，全国各地的住房置业担保机菲的担保费后却无法享受到贷款条件方面的任何优构从无到有、

5、由小到大，累计担保个人住房贷款余额惠，当事人之间的权利义务明显不对称。(2)住房置收稿日期:2010—03—04*基金项目:华东交通大学青年基金项目《住房置业担保法律制度研究》(7055475115)的阶段性成果。作者简介:吴志宇，男，华东交通大学人文学院讲师，法学博士。74论我国住房置业担保制度的重构———以中低收入者的住房保障为基点业担保机构的法律地位不明确，业务性质模糊。按发展和完善我国住房置业担保制度提出一些建设性照《住房置业担保管理试行办法》第七条的规定，住的思路和具体构想。房置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供二、住

6、房置业担保的功能与性质定位专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。但该办法第28条、29条规定，处置抵住房置业担保实质上是在借款人业已提供的住押房屋时，抵押人居住确有困难的，住房置业担保公房抵押担保的基础上，由住房置业担保公司另行提司应当予以协助。住房置业担保公司承担的“协助供的一种信用担保，其显然是一种“重复担保”。我安置”义务显然已超出了商业担保的范畴，明显带国住房市场和个人住房贷款市场自2003年开始已有社会保障的性质，具有较强的政策性。(3)住房发生重大变化，尤其是近年来住房价格不断上涨，以置业担保机构的信用

7、不足，担保能力弱，抗风险能力住房抵押为基础的个人住房贷款被各商业银行视为差。在目前各地已成立的住房置业担保机构中，除优质资产，贷款人在发放个人住房贷款时不再要求极少数城市的担保公司注册资本较高、规模较大外，借款人提供住房抵押以外的保证担保，住房置业担绝大多数地方的担保公司受资本金来源限制，规模保市场因而急剧萎缩，住房置业担保制度面临着何普遍较小，严重制约了住房置业担保的发展与成去何从的艰难抉择。美国、加拿大、澳大利亚等国家长。③加之住房置业担保机构按区域设立，不得跨地和我国香港地区也存在个人住房抵押贷款担保，它区经营，相互之间缺乏协作

8、，房地产市场的区域性风是指由依法设立的机构或组织为了满足借款人申请险将会使其面临灭顶之灾。(4)政府对住房置业担个人住房贷款的要求而向贷款人提供的连带责任保保的监管与扶持不到位。按照《住房置业担保管理证担保，其主要功能是