德嘉公司写字楼调研与建议

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1、上海德嘉房地产经纪有限公司南昌市写字楼调查报告第一章南昌写字楼市场总述一、南昌市写字楼发展阶段南昌市写字楼从最初的利用住宅做办公室发展到如今智能化、品质化的专业写字楼，并且大有走人性化、个性化道路的趋势。从1993年华财大厦开始，匆匆十几年，发展迅速。经过一周左右的市调工作，总述南昌写字楼的发展经历了三个阶段：1.萌芽阶段——1993年的华财大厦，1997年的江信国际大厦1993年前南昌还没有写字楼的概念，华财大厦还不是真正意义上的写字楼产品，直至1997年江信国际大厦的建成，完全按照写字楼的标准，是真正意义上的写字楼产品，至今由于其特殊、有效的营销模式----只租不售统一管理，依然占据南昌

2、市写字楼龙头老大的地位。2.发展阶段——2005年的华龙国际、2004年的国贸长青、2003年的财富广场、2001年的三星大厦此时期的写字楼一般地理位置较好，硬件配备完全，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些大、中、小成长型企业的追捧，也显得比较专业，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流。目前南昌市此时期写字楼占据主导地位。3.成熟阶段——2008年的西格玛、2007年的恒贸国际此时期写字楼外观现代而且时尚，硬件软件配备都向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，个性而舒适。二、南昌市写字楼的特殊性值得提出的是：南昌写字楼形态比较特殊，它-20-上海德嘉房地产经纪

3、有限公司始终与住宅楼、商铺之间千丝万缕的联系，比如就是在专业化、智能化、个性化的今天，仍然有不少商住两用楼受到追捧。据了解，南昌市商住楼之所以能火遍写字楼市场，主要是两个原因：一是价格便宜，不用按商业土地的出让价格缴纳土地出让金，大大降低了成本，因此商住楼的价格一般都会比同区域的写字楼价格低20%左右；二是产权长，70年的产权远比写字楼50年产权长。商住楼虽然一代比一代更像写字楼，但是，面对巨大的销售压力，一旦改成写字楼，补交了土地出让金，改变了土地用途，商住楼的价格优势就荡然无存。当一个城市经济发展繁荣时，对写字楼的要求也将提升，需要其专业性，智能性，高档性等等，因此，纯写字楼模式已逐渐在

4、取代商住二用模式，南昌的写字楼市场也日趋步入成熟化，专业化。-20-上海德嘉房地产经纪有限公司第一章南昌写字楼市场分类调研一、写字楼调查数据以下对南昌市集中在八一广场和洪城路附近的较为典型的11个写字楼，在此对它们的调查情况做个总结。项目名称：江信国际大厦定位：一类写字楼，南昌市标志性建筑之一商圈和区位：八一商圈/北京西路88号入住日期：1997-7交通设施：2、7、208、220、13、215、230、3、4等周边配套：恒贸国际华城，洪城大厦，工商银行，人民政府，八一广场开发商：江西国际信托投资股份有限公司物管公司：江信物业管理有限公司占地面积与建筑面积：3.4亩/31200㎡建筑结构、楼

5、宇高度与层高：框剪/100m/30（28+2）/2.7m车位及其价格：300个，15㎡一个，300元/月电梯情况：客梯数量4部，货梯数量1部自身配套业态：写字楼租金和售价：68元/㎡，不售面积范围与主力面积：50--1020平方米/100平方米项目名称：财富双子楼定位：高档现代综合商务大厦商圈和区位：八一商圈/八一大道357号入住日期：2004-10-01交通设施：2、11、204、16、602、3、4、7、202等周边配套：江西艺术剧院、万达影城、沃尔玛、金海马、百货大楼、新华书店、江西宾馆、移动大厅开发商：江西华特实业发展有限公司物管公司：华盈之夜物管公司占地面积与建筑面积：11174㎡

6、/9．5万㎡建筑结构、楼宇高度与层数净高：框架式玻璃幕墙/128m/A栋29+2，B栋30+2/2.7m车位及其价格：197个，10㎡一个，出租300元/月，出售10-15万/个电梯情况：客梯数量4部，货梯数量1部，滚梯18部，消防梯2部自身配套业态：商铺影城写字楼公寓式写字楼-20-上海德嘉房地产经纪有限公司物管费用：含在租金里水电费用：含在租金里出售率、出租率、入住率：0%/95%/95%进驻企业：聚集了南昌市目前大部分知名的公司，目前入住率很高联系电话：6509082总结：形成一定企业聚集规模，物业管理严格，属于南昌市纯租式高档写字楼。租金和售价：35元/㎡，1.1-1.3万元/㎡面积

7、范围与主力面积：50-300㎡/125㎡物管费用：3．5元/月水电费用：水：2元/吨，电0.98元/度出售率、出租率、入住率：100%/80%/70-80%进驻企业：企业经营行业多种多样，入住率很高，这与它所处的地理位置有很大联系。联系电话：62011116238888总结：硬件设施配备齐全，物业管理较严格，是一栋现代化综合商务大厦，属于南昌市高档商务写字楼。项目名称：长青国贸定位：高档商住两用楼，南昌市未来