基于改进特征价格法的湖景房价值评估研究

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1、学校代码10125专业代码025600硕士学位论文题目基于改进特征价格法的湖景房价值评估研究姓名和倩专业资产评估研究方向不动产评估所属学院管理科学与工程指导教师李斌二〇一年月日UniversityCode10125MajorCode025600ShanxiUniversityofFinance&EconomicsThesisforMaster’sDegreeTitleStudyonthevalueoflake-viewroombasedontheimprovedhedonicpricemethodNameHeQianMajorAssetEvaluationResearchOri

2、entationRealestateappraisalSchoolShanxiuniversityoffinanceandeconomicsTutorLiBinMonthDay，Year学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的

3、规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于保密□，不保密□。在年解密后适用本授权书。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日山西财经大学硕士学位论文摘要评估对象的确定，是房地产评估工作的基础和起点。湖景房享有优美的湖景与新鲜空气，显著的宜居性使其成为购房热点。以湖景房为评估对象，探索简单便捷的评估操作，获取科学合理的评估结论，无论对于湖景房的开发、

4、定价还是购买决策都是必要和重要的。与此同时，房地产评估结果的合理性与评估方法的选择密切相关。在房地产评估领域，特征价格法已成为常用的评估方法，适用于湖景房价值评估，但是在运用中仍存在一系列问题，例如函数形式的选择具有主观随意性、模型的检验与修正步骤繁琐、不能处理非线性问题等，这些都会对评估结果的准确性与合理性造成影响。基于此，本文主要进行了以下工作：第一，湖景房价值评估原理与方法的剖析。首先进行了沿湖对房地产价值的影响分析，根据沿湖地区的居住适宜性、消费者住房需求的转变、房地产开发热点的改变以及湖景房价值的升高之间的本质联系，归纳出沿湖带来湖景房价值溢价的结论。其次分析了三大传

5、统评估方法与特征价格法对湖景房价值评估的适用性，并进行比较，最终认为特征价格法最适用于进行湖景房价值评估。第二，基于BP神经网络对传统特征价格评估法的改进。引入BP神经网络算法，通过比较研究对BP神经网络与特征价格法结合的可行性与优越性作出分析。通过对比最小二乘法与BP神经网络算法，根据二者在模拟映射关系方面的共同点以及在操作步骤与适用范围方面的异同点，可以得出：在特征价格法中可以用BP神经网络算法替代最小二乘法，并且由于BP神经网络算法的操作更加便捷，能够处理非线性复杂映射关系，因此能够弥补最小二乘法的缺陷，处理复杂的房地产数据更具有优势。第三，苏州独墅湖周边湖景房的具体评估

6、。以苏州独墅湖周边的湖景房作为评估对象，选取7个小区165个房源，分别运用基于BP神经网络的特征价格法与传统特征价格法，建立了两类湖景房价值评估模型。评估结果表明，离湖越近，湖景房价值越高，离湖远近对湖景房价值的影响极为显著。第四，改进的特征价格法的评估效果检验。对基于BP神经网络的改进特征价格法与传统特征价格法的评估操作与评估精度进行了实证检验。结果表明，改进1基于改进特征价格法的湖景房价值评估研究的特征价格评估法操作更为简便，全过程通过MATLAB神经网络工具箱进行，大大提高了评估效率；改进的特征价格评估法评估精度更高，其评估误差率相比传统特征价格法大约低1.4个百分点，且

7、波动幅度更小。因此改进的特征价格法评估效果良好，值得应用与推广。本文对湖景房价值的评估研究，丰富了城市景观对房地产价值的影响评估研究，提供了政府、房地产企业与购房者决策的技术支持，探讨了房地产评估方法改进的新思路。研究结论对于房地产评估方法的进步，对于房地产行业的健康发展，对于人民居住条件的不断改善等都具有重要意义。关键词：湖景房；改进特征价格法；BP神经网络2山西财经大学硕士学位论文AbstractThedeterminationoftheevaluationobjectisthebasi