略论基于财务管理视角的房地产企业内部控制制度建设

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1、ModernAccounting实务园地江玮(中金投资[集团]有限公司，上海201103)【摘要】房地产企业建立健全内部控制制度，有效规避及控制财务风险，确保企业资产安全，是保持基业长青的基本保证。强化财务管理，控制财务风险，是房地产企业内部控制的重要内容。【关键词】房地产企业财务管理内部控制财务风险房地产企业的财务风险是指房地产企业在开发建设资产周转率，避免造成产品积压，也是房地产企业内部的过程中，由于受内、外部环境中难以预料和无法控制控制建设中需重点关注的问题。的因素影响，使企业最终的财务成果与预期的经营目标4．

2、成本失控风险。由于房地产项目的开发周期长，发生不同程度的偏差，从而使企业蒙受经济损失的可能随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建性。强化财务管理，控制财务风险，是房地产企业内部设成本已面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房控制的重要内容。地产的市场销售前景不明朗，许多房地产企业已无法通一、房地产企业财务风险的类型过提高售价来平衡盈亏，势必导致企业盈利能力出现波1．投资风险。近年来，国家为改善经济结构、稳定动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，经济增长出台了一系列房地产调控政策，为缓解住房供是

3、实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房是房地产企业内部控制建设的主要抓手。和公租房等。项目的投资风险受控于企业的发展战略，二、基于财务管理的企业内控制度应坚持的主要原在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充则分或信息获取不完全等原因而导致投资决策失误，极易1．合规性。随着国家各项政策法规不断完善，企业给企业带来经济损失。生产经营及财务管理将受到更广泛的约束和监督。房地2．筹资风险。房地产企业是资金密集型企业，前期产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为

4、准绳，投入成本较高，投资风险大，受国家信贷等政策的影响坚持合法、合规导向，严格遵守各项法律法规。较大，且资金成本较高。所以，房地产企业如何合理使2．适应性。为使企业内部控制具有针对性和可操作用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避或降低筹资所产性，企业应充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主生的偿债风险是当前房地产企业财务管理和内部控制建动适应企业发展需要。一是内部控制制度应与财务运作设的又一重要内容。规律相结合，应注重财务管理的系统性及规律性，使财3．资金回笼风险。在当前房地产企业资金趋紧的情务管理能充分认识、掌握和驾驭

5、财务规律。二是内部控况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地制制度应与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金设计、开发、工程、营销等业务部门的岗位相结合，建回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预工作扯皮，激励员工提升团队整体竞争力。售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而3．全面性。企业的财务活动贯穿于生产经营的全过无法回笼全部或部分资金，从而对企业

6、的财务状况造成程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。从业务不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快模块来看，内部控制应贯穿投资、融资、采购、生产、2011．12新会计■万方数据实务园地销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预环节。内部控制制度只有体现了全面性，才能使财务活见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价动的各个方面、各个环节都有章可循，从

7、而形成一个互值创造的最佳结合，有效规避资金管理的风险。相补充、互相制约的控制体系。4．灵活运用筹资策略。房地产企业的筹资渠道通常4．动态性。内部控制制度设计的效果及适应程度必须有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售通过实施来检验。由于企业所处的内外部环境始终处在不款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投断变化之中，制度难免“老化”。因此，企业内部控制也资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹应与时俱进，根据客观情况的变化，及时修订完善那些不资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各适应

8、企业内外部环境变化而导致失效或边际效益减少的内种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决三、建立健全内部控制制度的关键策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充1．完善投资决策机制。当前，国家实行紧缩银根、分利用金融工具创新开创新的融资来源。收