房地产抵押价值评估过程中

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4、啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊房地产抵押价值评估过程中应计算的有关转让税费简介（2007年版）福州市房地产交易登记中心   杨荣南 在进行以“抵押贷款（含按揭贷款）”为估价目的之房地产抵押价值评估时，通常要在评估报告书中计算当抵押权实现时，抵押物以评估价格进行处分时抵押人应该缴纳的有关房地产税费。由于税费计算具有很强的政策性，不易为一般

5、人员所掌握，为了便于协会各会员单位在实际评估操作中正确地计算有关税费，本文根据我国、我省及福州市现行房地产转让的有关税费政策法规，对房地产转让过程中卖方应缴纳的有关税费简要介绍如下：第一部分  房地产转让过程中卖方应缴纳的税费种类一、房地产业营业税房地产业营业税又称不动产营业税，它以纳税人从事房地产开发、经营所取得的营业额为课税对象，属于流转税的范畴，是营业税大系统的一个子系统（即营业税税目中的“销售不动产”和“转让无形资产”税目的子目“转让土地使用权”）。（一）纳税人纳税人是指在中华人民共和国境内从事

6、转让土地使用权、销售不动产、房屋租赁和房地产中介服务的单位和个人。（二）税目和税率1、转让无形资产——转让土地使用权：税率5%2、销售不动产：税率5%（三）计税依据营业税的计税依据，又称营业额。关于营业额的确定，依不同的物业类型标准各异，具体如下：1、住宅物业住宅物业又分为普通住宅和高级住宅。目前，在福州市界定为普通住宅必须同时符合以下三个标准（均含本数）：（1）单套建筑面积140平方米以下，（2）单价在5500元/平方米以下，（3）容积率在1.0以上。只要一项标准不符合，即界定为高级住宅。（1）所有住

7、宅均以产权来源时间为起点，至出售时如未满五年的，全额征收营业税；（2）以产权来源时间为起点，至出售时如已满五年的，普通住宅免征营业税；（3）以产权来源时间为起点，至出售时如已满五年的高级住宅，如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税；否则，全额征收营业税；（4）个人销售受赠、继承、离婚变更所得的不动产（含住宅与非住宅），产权来源时间上溯到上一道产权取得时间。2、非住宅物业（1）如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买

8、价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税。（2）除原产权取得方式为购置或抵债外，以其他方式取得产权的，应全额征收营业税。其他方式主要是指：单位和个人销售自建（批建）方式取得的不动产；单位将不动产无偿赠与他人；等等。（四）营业税的计算根据营业税政策规定，纳税人转让无形资产或销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，其计算公式为：应纳营业税税额=营业额×税率（5%）二、城市维护建设税城市维护建设税，通常简称“城建税”，是对从事生产经营