房毁债存，法律关系分析燕惠鹏

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1、房毁债存，法律关系分析燕惠鹏燕惠鹏天津港工程监理咨询有限公司300000【摘要】木文主要讨论分析了地震灾害给贷款购房者带来哪些风险，房屋损毁对房屋买卖、抵押贷款的法律关系都有哪些影响及我们应该采取哪些应对措施。【关键词】地震房贷风险承担近几年，我国地震的发生频率比较高，2008年5月12H,四川汶川地震发生8.0级地震，2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0级地震，大量房屋倒塌损坏，地震给我们的经济牛活带来哪些问题？对我们购买商品房的法律关系有哪些影响呢？在这些损坏的房屋中很多是通过银行按揭贷款方式购买的。按揭贷款就是抵押贷款，包括房地产抵押及分期还

2、款两层含义。具休来说，指购房者以所购的房屋作为抵押到银行中请贷款，购房者按照约定的归还方式和期限分期还款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约或者不能还款付息,银行有权处理抵押的房屋以所得价款优先偿还贷款。按照这一解释，在地震毁损的按揭贷款房屋，银行、开发商、购房人在其中分别有哪些法律责任和债务风险承担呢？在灾难中痛失亲人和家园的贷款人是否仍然要承担还贷义务？要想解决这些问题就要先搞清楚地震带来的风险应该由谁承担？风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。这一定义的要点有二：一是确实发牛了标的物的毁损灭失之事实；二是发生的原因非

3、基于当事人的过错，否则就不是风险，而属于过错导致的损失。汶川和芦山地震都属于自然地震，构成不可抗力，具有不可抗力的所有特征。这就是：第一，不可预见，木次地震确实不可预见，肓至发生地震之后才知道地震发生，事先地震局没有预报。第二，不可避免并且不可克服。木次地震的震级之高，烈度之大，都是罕见的，属于不可避免并且不可克服。第三，独立于人的意志以外，确实属于人的意志之外的客观情况。因此芦山地震所发生的损害承担情况，即属风险承担问题。根据《合同法》第142条的规定：“标的物毁损，灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人

4、另有约定的除外”。可见不动产风险负担的基本规则采用交付主义。那么，如何判断不动产的交付呢?根据《商品房买卖合同解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担/在实际生活中。卖方将房屋钥匙交付给买方即可视为房屋已转移占有。因此，在芦山地震中，存在如下几种法律情形：（1）房屋未交付，因地震导致房屋买卖合同未能订立的情况。如果出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品买卖合同担保的，根据《担保法解释》第122的规定：“因不可抗力、意外事

5、件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”因此，此吋买受人可以依据不当得利要求开发商返还定金，房屋毁损的损失由开发商承担。（2）房屋未交付，买卖双方存在房屋买卖合同的情况。房屋此时未交付，房屋的风险不发生转移，仍由开发商承担。此吋买受人与开发商的买卖合同由于发生不可抗力，已无法实际履行。根据《合同法》第94条第1款的规定可知，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，此时房屋因地震毁损，开发商无法交付房屋，买受人

6、可以向法院请求解除合同，出卖人应当返还买房人的定金及其利息，买卖双方互不负违约责任。（3）房屋已交付，买受人与银行之间存在按揭贷款合同的情况。房屋已交付，此时房屋的风险转移到买受人处。如上分析可知，因不可抗力解除合同的，必须符合因不可抗力致使合同目的不能实现的条件。买卖合同中，买受人的目的是买方提供符合条件的房屋供买方进行居住使用。此吋房屋已交付，买受人已实际占有并使用了房屋，合同的目的已经实现。因此买受人不能据此要求解除合同，买卖双方之间仍然存在买卖合同，房屋毁损的风险由买受人承担，买受人如果没有缴付完购房款的话，应当继续缴付。另外，房屋买卖中一般存在着

7、按揭贷款合同，买受人与银行之间存在着抵押担保合同。买受人以房屋作为抵押物，获得贷款。据《物权法》第174条的规定：“担保期间，担保财产毁损，灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或者补偿金。”此即民法所称的担保物权的物上代位性。地震作为特殊自然灾害，一般不在保险范围之内，所以，在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿，保险金很难成为替代物，综上，买受人与银行之间的担保关系因为担保物的灭失无相应的赔偿金、保险金而灭失，但二者之间依然存在借贷关系，买受人对银行仍然需要偿还借款。当然，我们必须要明片，法律条款之制定或执行，皆是常识常理的-•种集中反

8、映或再现，违背常识与常理的法律条款不具有社会生命力与存活力。面对灾