黄山天玺-一期营销策略讨论稿(2010.11.30)

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1、营销策略报告黄山·天玺项目黄山·天玺营销策略报告（思路讨论稿）重庆钢运·大藏京2011年2月前言本报告主要是从全局策略上进行把握，提出项目操作的基本思路，并以此作为整个项目的指导性纲领文件；主要注重一期的入市策略。没有目标的策略是空谈，那么，我们的目标是什么呢？对于黄山天玺项目，我们认为要达到4个目标：1、迅速扩大产品知名度和美誉度，将产品亮点充分展现2、迅速回拢资金，稳固销售的持续增长3、利润最大化4、开发公司的品牌形象与知名度。如何达到这4个目标呢？或者说，要达到这4个目标，我们要解决什么问题呢？1、如何在激烈的市场竞争中脱颖而出？2、我们的项目卖给谁？

2、如何找到客户？3、一期怎么卖？先卖什么？后卖什么？4、价格卖多少？5、推广主题做什么？6、如何进行有效的推广？问题一：如何在激烈的市场竞争中脱颖而出？1、我们所面临的市场环境黄山市场2010年，国家从4月份起不断出台政策调控楼市，黄山作为三、四线城市，受到了第16页共16页营销策略报告黄山·天玺项目一定影响。和去年相比，1-10月份，黄山的房地产开发投资仍然在继续增长，全市商品房的施工面积和销售面积也有较大增长，但是全市商品房竣工面积有所减少，商品房销售总额增长但中心城区有所下降。1-10月黄山市房地产开发投资继续增长今年1-10月份，黄山市房地产完成开发投

3、资110.93亿元，比去年同期的67.28亿元增长64.88%，其中10月份比9月份增长0.21%。中心城区完成投资65.5亿元，比去年同期的34.83亿元增长88.06%，其中10月份比9月份增长16.9%。1-10月黄山市商品房施工面积同比增长较大今年1-10月，黄山全市房地产项目施工面积532.58万平方米，比去年同期的440.61万平方米增长20.87%。其中中心城区房地产项目施工面积234.81万平方米，比去年同期的208.63万平方米增长12.55%。1-10月黄山市商品房销售面积同比仍有增长1-10月份，黄山市商品房销售面积127.35万平方米

4、，比去年同期的119.88万平方米增长6.23%，其中中心城区42.73万平方米，比去年同期的55.29万平方米下降22.72%。　　从统计数据来看，前10个月，4、5月份最高，分别为21.4万平方米、14.29万平方米，9、10月份次之，分别为12.14万平方米、14.22万平方米。1-10月黄山市商品房竣工面积同比减少1-10月份，黄山全市商品房竣工面积86.41万平方米，比去年同期的119.8万平方米下降27.87%，但10月份比9月份增长5.39%。其中中心城区商品房竣工面积33.3万平方米，比去年同期的37.18万平方米下降10.44%，但10月份

5、比9月份增长5.2%。1-10月黄山市商品房销售额同比增长但中心城区有下降1-10月份黄山全市商品房销售额为44.38亿元，比去年同期的35.54亿元增长24.87%，其中中心城区商品房销售额为19.57亿元，比去年同期的21.01亿元下降6.85%。数据显示，前10个月，同样是4、5月份最高，分别为7.37亿元、5.23亿元，9、10月份次之，分别为4.22亿元、5.88亿元。1-9月份外地购房比例基本持平第16页共16页营销策略报告黄山·天玺项目由于市场对调控政策的消化，外地购房者不再持续减少。根据今年1-9月产权数据，黄山市外地购房者所占的比例按面积分

6、约为18.55%，1-8月份为18.41%。其中中心城区商品住房购房者中，本城区购房者占44.72%，本市其他区县购房者约占26.95%，市外本省购房者约占11.61%，省外国内约占20.93%，境外约占0.64%。在9月30号新政策颁布之前，黄山楼市有逐渐回暖的趋势。按照数据来看，外地购房者比例到9月30号之前并没发生巨大的变动。黄山楼市还是以本地人口消化为主，并没有过多依赖外地投资者或自住者。（数据来源：黄山市房地产管理局http://web.huangshan.gov.cn/JA102/）小结：经过国家新政的调控，现目前黄山市房地产开发商急于消化存量、

7、回拢资金，在工期进度上稍放缓，市场进入小幅波动期，黄山市整体购房群体结构并无太大突破，外地投资比例并无增加，此空缺仍然很大。楼盘分析2010年，玉屏府、天都国际、碧桂园等在本地的大盘都相继推出自己的高档产品，并配套了五星级的酒店；“十大工程”重点项目新徽天地、黄山徽商中心、黄山国际中心等一批续建项目正在强力推进；徽州区的纳尼亚小镇，新华联集团开发的千亩大盘，引起了极大的关注度；而在黄山区则开发了很多旅游度假别墅、酒店式公寓，如绘宸花园的美墅，利用极好的自然资源，依山傍水，打造集休闲娱乐于一体的休闲度假别墅；黟县也借宏村打造了以宏村奇墅仙境酒店式别墅为核心的黄

8、山奇墅湖国际旅游度假村。开发量是前所未有的大，这也给