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1、东方天玺营销推广策略案宁波普兰房地产策划代理有限公司2011年9月5日一、市场分析1、政策环境♦9刀1丨
2、起，台州正式实行限购政策，台州此次的限购对于其他同级别城市来说无疑是一大利好消息；♦嘉兴目前主要调控手段为限岱、限价；♦部分银行提高首套房首付比例至40%,利率提高10%并取消所有优惠;二套房首付比例不低于60%,利率提高30%。商业性质用房首付款比例50%,利率提高20%。♦总结分析a.嘉兴虽未实行限购政策，但是住宅投资成本加人，其至超过商业项目投资成木，部分投资客八或将tJ光转向商业地产；b.限贷限价等调控政
3、策已颇有成效，量价同比均出现小幅度凹落；c.此次嘉兴并未纳入限购城市名单，对重振市场信心有举足轻重的作用。但嘉兴历來是一个比较理性的城市，第二次限购前市场并未出现其他或将限购城〕M所出现的抢购潮。d.kl前正值金九银I•，上半年所积累的购房需求将会在此阶段释放，各人开发企业在上半年所面临的资金压力也希望在这一轮高潮中得以缓解，势必会出现较为残酷的价格战。e.国家在下半年为抗通胀会继续银根紧缩，厉地产信贷方面也会受到比较大的影响。2、市场印象♦嘉兴整体市场对单身公寓累产品接受度不是很高，此类产品主要集中在城西区域。南湖
4、新区板块主要以学区房为主。♦受国家调控政策及银行提准加息Z影响，客户普遍呈观望态度，不少客户将目光转向而积小、单价低的二手房市场。以春季房展会为例，二手历板块人潮涌动、门庭若审，人气人有赶超新房之势。♦据官方数据统计，65%的客八群体会选择南湖区作为置业首选，其次是秀洲区。置业方向还是以普通住宅为主，占80%,其次是商业类产3、一级市场随着楼市调控的深入，近儿次的土地拍卖中，出现越來越多的“流拍'哋块。很多开发商都在观望未來的房地产山场、十一地市场走向，拿地情绪低落。而从忖前的土地拍卖价格来说，楼面价基本上都在300
5、0元/平米左右，跟嘉兴H前的房价比较相符。9月嘉兴土地出让预告序号出让时间地块编号地块位置出让面积（平米）用地性质容积率可建筑面积（平米）起价（万元）楼面起价（元/m1）19月16日经开2011-43号东至城北路，南至徳威用地界,西至远锦用地界，北至昌盛路9855.9商办1.5-2.5246403672149029月16n经开2011-44号东至空地,南至百公桥路，西至力国路绿化带，北至圣堂路80002商办1.5-2.016000422761142339月16Id经开2011-45号东至奏逸路，南至马塘路，西至花园路
6、，北至曲善泾绿化带33823.2商办1.5-2.58455812768151049月16日2011-05东至东方路，南至西浜港，西至苏州塘，北至袁家汇路。66612.6住宅用地1.3〜1.811990323614196959月16日2011-06东至越秀路，西至新滕塘，北至东升路。7857.1商办用地1.3〜2.0157144864309569月16日经开2011-46号东至支路,南至百公桥路，西至空地，北至空地。5861.6科研1.0-1.5879235940879月26n2011-07东、北至湘都公寓一期用地界，
7、西至小区道路，南至老07省道。4234.5市场用地（用于建设小区配套的农贸市场）W1.66775739109189月26Id2011南-023崩兴市南湖区科技城亚太路西侧、戴公桥港北侧21729.8科研W1.63476814454164、二级市场09年到10年嘉兴商品住宅价格涨势迅猛，但在11年己得到有效控制，市场重新冋归理性，价格同比下降了14.64%,不仅如此，今年4月较今年3月价格环比下降了5.74%,较今年「4月的年均价下降了5.97%。7刀嘉兴商品住宅备案均价为7774元/平米，较上刀回落2.75%,与此相
8、呼应的是成交量也环比下降了7.9%,价格松动已成为不争的事实。此外，从商品住宅购买对象的分类来看，嘉兴市县购买人群达到了79.76%,成为拉动楼市的主力军，这也反映了外来的投资性需求受到了很人的抑制。20仆年1—7月市区商品房月备案均价走势宜屈城Hf网1-7月市区商品厉月备案均价走势图2（TM年1_7月市黑霭爾月备案套数走势商fll厉月备案套数（套）普通住宅月备案套数（發〉1-7月市区商品厉月备案套数走势图在此形势下，部分开发商开始选择观望，不仅不敢拿地，还推迟了一些项目的开盘时间；也有一部分开发商选择以积极地姿态來
9、应对市场的策略，推出了力度不小的优惠活动：佳源集团携旗下四大品质楼盘推出了首届高品质特价房购房节；御华名都推出了嘉兴首批优质限价商品房；壯茂新城II•卡门印象推出5号楼高层大团购,起价6299元/平方米；东方•普罗旺斯136#蓝钻公馆开盘让利1500元/nf左右,246套房源,让利高达4500万元……但是由于受到限购、加息等政策的影响，购房者对
