城市租赁住宅特征价格研究——以杭州市为例

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1、浙江大学硕士学位论文绪论l绪论1．1研究背景住宅作为人们生活和工作的重要场所是必不可少的。自孟子提出“居者有其屋”以来，能够拥有自己的住宅一直是人类社会的朴素理想。我国自1998年取消福利分房以来，商品房受到了市场的追捧，房地产尤其是住宅投资规模迅速扩大。据国家统计局数据显示，2008年全国房地产开发投资共计30580亿元，其中住宅投资25989亿元，占到固定资产总投资的17．5％，比2007年同期增长了18．1％。与此同时，地产业作为国民经济的重要组成部分，对于拉动钢铁、建材、装修、家电等产业发展举足轻重，对金融业稳

2、定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，已经成为了国民经济的重要支柱产业。随着城市化进程的加快，全国各地的商品房价格也不断攀升。城市中心土地资源成为稀缺资源，诸多开发商一掷千金拍下土地间接提高了房价，再加上供需结构的暂时性失衡，成为近几年来房价高涨的主要原因。社会各界关于房价是否合理的讨论此起彼伏，房价是否存在泡沫成为了政府部门、房地产学术界和实务界关注的焦点问题。与此同时，城市化带来的流动人口不断加大，以外来务工人员、毕业大学生等为代表的部分流动人口并不具备足够的经济实力和消费信贷能力去买房

3、，以外企员工、经商人员为代表的部分流动人口因为工作流动性大也不需要通过购房去解决居住问题，再加上城市中的中低收入家庭，他们一起构成了城市当中租房的主体，城市的住房租赁市场规模也逐步壮大。作为房地产市场的重要组成部分，租赁住宅较好地满足了上述人群的居住需求，提供了多层次多样化的居住选择，解决了部分人群无房可居的社会问题。同时租赁市场又盘活了房屋存量，优化了资源配置，促进了市场流通，对于经济发展及城市建设意义重大。据资料显示，现阶段我国租赁住房的社会实际需求量很大，国家统计局全国1％人口抽样调查资料显示，到2005年底，城

4、镇居民家庭中，有17。7％的家庭户租房居住，其中大约2／3租用商品房，1／3租用公有住房。四川大学房地产策划与研究中心2005年在对北京，上海、广州三城市住房情况的统计分析表明，分别有18．7％、19．6％和18．9％的家庭和个人租房居住，租房成了城市居民解决居住消费的第二条途径(杨继瑞，2007)。与此同时，租赁住宅浙江大学硕士学位论文绪论供给也不断增长。不少拥有“剩余房源”的居民将住房出租以收取稳定的现金流，城市居民在购买第二套商品房之后也把消费性住宅转换为投资性住宅，因此国内各大城市的住宅租赁市场正面临着供求两旺

5、、快速成长的局面。随着租房市场的快速发展，法规建设及管理制度却因存在较大缺失而产生了一系列问题：租赁市场价格混乱，层层转租现象屡禁不止；由于税负较高，大多租赁对象均选择规避登记管理而逃税，租赁税收流失严重；相关社会问题频发，资料显示，近年来发生于城市的刑事犯罪案件，70％以上都与出租房屋有关(吴建华，2004)，这严重影响了社会稳定，成为城市发展的隐患。可以说，如何对租赁市场进行有效管理将成为未来城市发展面临的重大问题。在学术研究层面，针对租赁市场管理混乱、制度缺失等漏洞，大多数国内学者从市场的完善及规范出发，提出促进

6、、繁荣及完善租赁市场的建议和对策。如卢少平(2003)通过对租赁住宅的分类、特征、租金、法律合同的分析，提出了当前租赁市场中存在的问题，强调了在发展过程中应注意的关键问题；又如吴建华(2004)通过剖析城市房屋租赁市场的主要问题及成因，提出要求实现“阳光操作”，公开公平竞租，加强法制建设，坚持依法行政。在对租赁市场规范管理的过程当中，学者们发现当前市场缺乏对租赁市场租金的指导和规范的机制。赵四海、戈国莲(2002)认为建立一套反映城市租赁住宅价格变化轨迹和发展趋势的指标体系的意义重大，他们认为指标体系的建立对于解决住房

7、租赁信息零散、失真和信息的不对称问题有立竿见影的作用。与此同时，针对住宅租赁市场价格混乱的现象，部分城市(深圳、天津等城市)在当地推行了租金指导制度，针对住宅的区位、建筑特征建立租金指导体系，取得了良好的效果。它为租赁当事人提供了一个价格参考，为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补交地价款提供了计价基数，避免了个别当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格(李加林，2000)。建设部也在中央综治委2007年全体会议上表示将进一步推行房屋租赁指导制度，用以规范和整治住房租赁市场。在对住宅租金的研究层面，天津市房地产

8、经济学会于2002年9月完成了天津市房地产管理局下达的《关于住宅租金结构构成的研究》的课题，对住宅租金结构的构成、计算住宅租金所依据的住宅价值、住宅计租方法、住宅租金价值结构的理论和应用进行了探讨，可以说是国内对住宅租金方面较为系统的研究。另浙江大学硕士学位论文绪论外，部分学者基于成本理论也对住宅租金进行了研究，如王吓忠(2006