英伦上院地产项目营销推广策划报告精品ppt培训课件

《英伦上院地产项目营销推广策划报告精品ppt培训课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、颠覆与创新一座纯正英式合院别墅的诞生英伦上院是在南通房地产处于群雄混战的关口杀入市场的，前有追兵,后有敌手,处境艰难,尽管全新的产品概念,但要成功决非易事,本报告就是要以成功的推广策划思路,从而有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。本企划案努力朝上述目标迈进。前言目录第一部分策略构建的市场依据（热销楼盘热销的原因）第二部分项目SWOT及竞争分析（我们从哪里脱颖而出）第三部分目标消费群的形态和心态（我们的楼卖给谁）第四部分形象定位及推广策略（在形象上如何包装）第六部分媒体策略及建

2、议（阶段性媒体计划）第五部分广告推广策略及建议（广告、促销、公关推广）第一部分策略构建的市场依据南通别墅市场特点南通别墅市场热点在向东、南发展，以开发区和新区的发展尤为优势明显；05年以来，别墅颇得认可，放量和销售方面都在增加，销售势头良好；市场缺乏相对独立完整的高档项目，目前别墅多和公寓楼混合，没有体现别墅独有的风格；在售盘中除优山美地、东郊庄园新盘外，多数别墅产品设计明显不合理；市场需求相对旺盛，希望能有越来越丰富的产品能够购买；类别墅产品，如花园洋房、联体别墅、双拼别墅、叠加别墅、大平层等上市量不多（优山美地的专

3、利洋房有待关注），有一定市场空间；别墅销售升温的同时，风险也是依然存在，主要体现为集中上市量巨大，竞争激烈。如苏建花园、东郊庄园、优山美地、兆丰嘉园等大盘，预计今年年底和明年年初还将有一批房源上市，届时市场竞争将更加激烈。本案进入的时间正好赶上南通别墅升温的最佳时机，这是千载难逢的机遇！产品特征分析产品设计趋向合理化，尤其是普通住宅的已进入成熟化状态；高端产品在多样化发展，比如豪宅式公寓向洋房或叠加式化变化，说明人们对居住的要求越来越高；跃层式产品被引导入市，并在实际销售中也比较走俏，例如凤凰莱茵城推出的跃层式住宅产品

4、；人们在提高居住环境要求，对独栋别墅要求的同时，经济型联排别墅的喜好也越同样青睐；在追求舒适度产品的同时，客户对产品的设计合理型也要求越来越高，不合理的产品设计也依然销售困难，如天虹、濠滨花园，估计仍会需要一个消化的过程；这为本案别墅的创新概念“英式六合院住宅主题”提供了市场空白，无论外立面建筑风格，园林主题、户型创新都会让南通市场耳目一新，别墅面积分析对独栋别墅的面积一般都达到400平米以上，但早期300平米的小面积更加畅销；联排或双拼的面积多数在260~280平米；叠加住宅在180~200平米左右；本案推出的叠加别

5、墅62—92平米，联排别墅202---224平米，六合院252—265平米、四合院277—299平米与竟争对手产生区隔化，差异化,具有较强的竟争力和市场吸引力.价格分析总价分析：一般豪宅价格在90万~120万之间；联排和双拼总价在200万~260万之间，少量达到300万以上，如，濠滨花园；独栋别墅总价一般在300万~500万之间，豪宅则突破500万以上，如，优山美地；◇单价分析独栋别墅的价格基本保持在8000~10000元，市区内凭借优势地理位置和环境个别能达到12000元/平米；联排或双拼别墅价格在7000~8000

6、左右；较好的小高层住宅均价都超过5000，有些精品个案远高过此价，达到近6000元/平米的价格，如，中南世纪城、晏园南岸；照此发展将逼近联排别墅的价格这将为本案的合理定价提供了参考对象和市场支持销售状况分析：从调查情况来看，整个市场存在普遍销售比较良好的局面，但是从各个项目的销售进度和存量上发现也存在一定的问题：◇夹杂在普通住宅中的别墅档次不高，销售情况也不理想，如苏建花园、濠滨花园；◇在售别墅户型设计的不合理，经不起新型楼盘冲击；◇别墅类产品户型面积越来越大，但客户对小面积和低总价的户型更感兴趣；◇就市场接受度而言，

7、独栋超过联排，联排超过叠加。其实，关键原因在于产品的新颖度和实用性不足。总结；南通现有别墅四大失误第一失误:TOWNHOUSE定位不准——卖高不卖低、卖大不卖小，一味强调别墅豪华大气、高档、奢侈，将TOWNHOUSE做成独栋别墅的空间，但又失去了独栋的韵味，从而造成单价高、总价高，推出市场无人问津，从而被市场冷落。第二失误:TOWNHOUSE产品失败——压抑总面积，导致空间紧促，作为城区公寓的革命者——TOWNHOUSE独门独院、有天有地等概念都算是产品升级，定位于别墅替代品——面临面积偏小和没有地下室、邻里过密导致隐

8、私性差、花园不封闭没有私家感、密度过大解决不了对视问题、面宽过小进深过大导致阳光不足。第三失误TOWNHOUSE价格失算，容积率限定——TOWNHOUSE单价高居下，面积限定又使TOWNHOUSE总款不低。纵观南通市场上的TOWNHOUSE价格，主打面积为250--300平方米以上，主力总价偏高,客户面稀少.第四失误TOWNHOU