商业地产营销推广策划报告.ppt

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1、商业地产营销策划定位报告案例2008年4月5日序“善战者，决胜于未战之前”。房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜”的整体“行销

2、整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与强势营销。报告目录前期市场研究要点回顾一地块立项条件分析二项目营销策划定位四招商战略建议五附件（商业业态说明）六地块SWOT分析三第一章前期市场研究要点回顾宏观经济发展背景1区域内房地产行业状况2相关政策扶持31.1宏观经济发展背景年份2004年2005年2006年国内生产总值22702695.53207比上年增长16.8%16.9%15.7%表1：青岛2004-2006年国内生产总值（单位：亿元）青岛市GDP产值从1994年以来始终保持在2位数的高速增长，体现出：青岛经济整体向上，健康稳定发展的态势，2005年GDP

3、涨幅16.9%是自1994年以来涨幅最大的一年。在2006年中国城市经济实力排名中位列第十随着奥运会的临近，奥运经济势必为青岛未来的经济拉升提供更强劲的动力。1.1.1青岛市近年来全市GDP及涨幅年份2004年2005年2006年固定资产投资额984.61403.31485.7比上年增长38.7%45%19.8%房地产投资额162.7223.8268.4房地产所占比例16.52%15.95%18.07%房地产投资涨幅27.3%37.5%19.9%青岛市房地产投资额度近年来持续增加，虽然增长幅度在06年有较大的回落，但总体的增幅依旧保持在22%左右的水平线上，略

4、高于全国水平房地产投资增幅低于固定资产平均增幅约10个百分点，也反映出青岛房地产行业的反映出行业发展的平稳，没有过热。表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）1.1宏观经济发展背景1.1.2青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例年份2004年2005年2006年人均GDP（美元）412348305678涨幅/17.1%17.6%人均可支配收入110891292015328涨幅10.1%16.5%18.6%人均消费支出9002988311945涨幅11.7%9.8%20.9%表3：2004-2006年人均GDP及涨

5、幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）2006年青岛市人均GDP已突破5000美元，达到中等收入国家平均水平。城乡居民收入水平继续提高，城市居民人均可支配收入15328元，增长18.6%较上年提高2.1个百分点，是近十年来增长速度最快的一年。从人均消费支出来看，增幅达到20.9%，超过收入增幅2.3个百分点，表现出消费需求的旺盛。1.1宏观经济发展背景1.1.3青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。到2006年底，全区

6、拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建成。城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅达到47%。城阳区即将开工的大型

7、开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里，城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。1.2区域内房地产行业状况区域内经济状况：1.3相关政策扶持城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商业街、大型专业批发市场、物流园区和社区商业服务设施六大部分，对城区中心区（包括城阳、流亭两个街道）、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、红岛街道553.2平方公里进行商业设施建设。据悉，未来15年，城阳区城区将结合区域特色，形成三大文化圈。其中，南中轴以世纪公园为中心，建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所；中轴线建造文化馆、博物馆、电影院、剧

8、场等，成为民众文化休闲街区；北中轴以莱