基于盈亏平衡与业主满意理论的物业管理主体行为分析

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1、基十盈亏半衡与业主满意理论的物业管理主体仃为分桁徐琳（正徳职业技术学院，江苏南京210009）摘要：本文基于盈亏平衡分析物业管理企业行为，基于业主满意分析业主行为，提出了物业管理企业服务如何让业主满意的途径，同时提出了双方应是合作关系，而不是对立关系。关键词：物业管理主体；盈亏平衡；满意中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：2117-8089（2011）05-0135-03AnAnaIysisontheActionofthePropertyManagementwhichastheSubject.basedont

2、heBaIaneebetv/eenProfitandLoss,andtheSatisfactionoftheOwnersXuLin(ZhengDeVocational&TechnicalCollegerNanJingJiangSu210009)Abstract:ThisarticleanaIysestheactionoftherealtymanagemententerprisebasedonprofitandlossbaIanee.Itanalysestheactionoftheownerbasedontheownerss

3、atisfied・Thisarticleproposedtherealtymanagemententerpriseservicehowtosatisfytheowners,andputforwardthetwopartiesshouIdbeapartnership,noiconfrontationbetween.Keywords:Propertymanagementofthemain;Theprofitandlossbalance;satisfied随着物业管理的不断壮大和发展，该行业已逐渐形成一个初具规模的市场。我国物业

4、管理覆盖率占物业总量的30%,深圳等一些经济发达城市已超过95%。但在物业管理实施和运作方面，仍存在许多不足之处，产生的很多矛盾与纠纷，在一定程度上制约了物业筲理的健康发展。问题岀现总有其必然性因索，我们应当正视它的存在，并考虑如何去解决它。下面我们从物业管理主体两方在服务收费上的行为进行分析。一、物业管理企业行为分析一基于盈亏平衡分析物业管理企业的目的是获得盈利，这是每个企业存在的根本。在物业管理过程中，物业管理企业的任何行为的实施，都必然导致该企业是否盈利。所以对于物业管理企业的行为分析主要基于企业的盈亏平衡分析。企业

5、物业服务费收费率捉高了，才有盈利的条件。1、物业管理成本费用和收入物业管理成本费用是确定物业管理企业收入的根本依据。成本费用包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域消洁卫牛费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）办公费用；（6）保安费用；（7）物业管理企业固定资产折1口；（8）法定税费；（9）经业主同意的英它费用。正常的物业管理收费构成：（I）综合物业管理服务费；（2）共有■部分和公用设施日常维修费：（3）装潢垃圾清运费；（

6、4）车辆停车费；（5）特约服务费；（6）经营收入。这些收费的标准是按照公共部位物业构成的质呈、所提供对应服务的档次，以及物业所有人自身的爾求所组成的。参照了物价部门的指导价，并按市场运行的需耍进行相应地定价。2、盈亏平衡分析线形盈亏平衡分析模型经常是被用来描述可变费用和销倚收入随产灵増加而按照一立比例增加之间的线形变化的，适合进行物业管理服务收费标准的定屋分析。在研究的具体方式，考虑物业管聊是一个长期经常性的管理服务活动，其收入和支出发牛的时点、间隔不明显，从静态角度來建立整个物业管理项冃的盈亏平衡条件。3、盈亏平衡分析数

7、学方程式收入函数S=PXQ,其中S—收入（元）；P—单位面枳的物业管理收入（元/nV）；Q—接管物业的面积（E）费用函数C=Cf+C；+Cv，其中C一物业管理项目的总费用：匚一固定费用：C；-半变动费用；C、一变动费用，Cv=cvXQ,5为单位盈亏平衡时变动费用。令s=c贝ljPXQ=Cf+C「+CV推得Q=（Cf+C；）/（P-C、.）s0=（cf+cv'）/（i一g/p）作者简介：徐琳（1981—）,女，汉族，江苏常州，正德职业技术学院，助教，研究方向：物业管理。135

8、行业综述IIndustrySummarize规图

9、1盈寸平衡分析模型示意图物业管理公状况B,维护业主权密Ifi粵级B(l公Bi2人员工作水平B“阻务氏收■杯冷B3i停车收费标席Bn其他段务牧桶标准b24垃圾清理Q物业管理企业在不亏本状态下故少应该接管的面积S。一与Q相对应的销伟收入，S。为保本收入4、盈亏平衡分析模型示意图盈亏平衡分析模型示恿图横轴表示