咨询策划土地综合开发模式深圳布吉樟树布项目前期定位报告精品ppt培训课件

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1、新市镇·土地综合开发模式—布吉樟树布项目研判项目难点研判未来趋势判断项目产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域发展趋势供需变化趋势规划理项目念建筑风格及户型建议项目发展定位项目难点研判未来趋势判断项目产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域发展趋势供需变化趋势规划理项目念建筑风格及户型建议项目发展定位2007年上半年市场经历了疯长之后，国家开始大规模宏观调控,连续提高存款准备金率、加息、限外、货币从紧等一系列政策连续出台。市场在政府9月27日出台“第二套房贷”的政策之后，终于冷了下来。大量投资需求被挤压出局，深圳房地产市场从十一开始量

2、价齐跌。截止目前,全市成交均价12150元/平米,比07年最高点的24541元/平米下跌了50.5%,全市单周成交套数最低166套,只有07年7月最高峰时期单周成交2133套的7.8%.截止目前，一手市场连续9个月出现供过于求现象，平均每月消化率不超过10%。市场的持续低迷，截止到3月份，全市存量套数超过3万套，存量面积超过300万平米。市场大势——市场回顾3月全市成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3％。市场成交以各项目推出的特价单位为主；由于价格依然没有达到消费者预期，所以价格的持续下跌并没有带来成交的大幅放量。3月份可售套数为291

3、83套，消化率为10.1%；可售面积为332.1万平米，消化率为8.0%。3月市场成交量开始增加，使得市场存量有了小幅减少。数据来源：中原地产深港研究中心市场大势——一手市场走势市场大势——市场反应部分开发商率先降价促进销售，无降价楼盘成交惨淡。项目名称开盘时间原均价（元/㎡）现特价（元/㎡）总套数销售率累计销售套数万科东方尊峪07.04.292500019000（带装修）161383.3%1344桑泰丹华园(三期)07.12.2220000（毛坯）16000（带装修）18946.0%87COLOR社区07.08.2513000899997273.0%

4、710第五园高层07.09.081500011500（带装修）93482.7%772可园七期07.10.01120007888113527.8%316金地梅陇镇08.02.2416000（毛坯）10500（带装修）70652.1%368旭景佳园（二期）07.12.2210000（带装修）7900（带装修）33063.0%208华联城市山林花园07.12.2230000300008162.3%19皇御苑07.11.10190001388868217.3%118市场大势——从两会看楼市调控态度：重点发展普通住宅，确保楼市健康发展政府对投资性住房需求的抑制立

5、场没有松动。政府工作报告要求“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”，并首次明确指出，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。3.政府表示对住房的财政投入会大大增加，这些投入将会增加经济适用房廉租房等保障住房的建设,解决大部分中低收入者的居住需求。这些都会对房地产市场的快速发展起到抑制作用。温总理工作报告中指出，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。【市场预测】投资类需求进一步被抑制，未来两年市场主体将改变为自住客户。政府大力发展普通住宅建设，大量同类供给冲击市场，普通住宅市场竞争将更加激烈。消费者继续观望，待房价回落

6、到消费者心理预期价位时，成交量才会回升。楼市预计09年下半年开始复苏，但周期会比较长。市场大势——小结项目难点研判未来趋势判断项目产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域发展趋势供需变化趋势规划理项目念建筑风格及户型建议项目发展定位营销环境分析——地块概况建设用地:104900㎡容积率:≦4.5建筑覆盖率:≦30%总建筑面积:472000㎡其中住宅:394300㎡商业:42000㎡其他:35700㎡高容积率、大体量、中央生态景观资源荔枝公园布沙路沙湾关东部过境通道2008年底动工2010年完成营销环境分析——项目SWOT分析W-劣势4.5的高容

7、积率O-机会片区规划提升区域形象和功能片区住宅及商业市场存在空白交通路网逐步完善、加强辐射效应T-威胁周边未开发用地较多S-优势大体量、中央荔枝公园交通枢纽地段、交通便捷地段良好昭示性周边众多工厂、农民房临路污染及噪音的影响市场震荡,不确定因素较多营销环境分析——布吉潜在竞争项目年份2005年2006年2007年预售面积（万㎡）83.9368.7147.81销售面积（万㎡）85.8354.1341.86新增供求比0.98：11.27：11.14：1未来片区潜在供应量超过200万平米,本项目占片区总存量的20%以上,是除南岭改造项目以外的第二大盘.143

8、56721435672信义荔山公馆占地9.18万㎡建面28.48万㎡容积率3.1南岭村旧改占地