2010深圳布吉三联松源头项目定位策划报告88p

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1、2010年7月27日谨呈：惠名地产半山上，俯瞰天下布吉三联松源头项目定位策划报告深圳市星彦地产顾问有限公司目录项目认识：地块思考：价值寻找：第二部分：市场环境第一部分：项目理解第三部分：产品建议第四部分：项目定位第五部分：营销建议项目技术指标用地位置：布吉街道三联社区松元头总用地面积：78418㎡建筑面积：252500㎡建筑容积率：3.2其中：住宅2.4万㎡（含保障性住房12632㎡），商业4千㎡，幼儿园2400㎡，公交站2000㎡，其它配套3900㎡机动车位：1440个项目四至及地形地貌情况正北面为半山坡西北面为平地，

2、山地西南面为斜坡，地块外先为民房+厂房地块北高南低，坡度较大东南面为山坡山坡下东北面为厂房山坡下东南面为空地、厂房、远处是铁路关于项目自身的思考北靠山体如何打造山居物业，将山体融入至项目之中是最核心的要素南部城市景观的有效连接南面可远眺地王及香港美景,如何梯级化利用这一资源对销售将产生巨大作用形象展示面设置由于项目周边被民房及工厂包围且位于腹地深处，在销售期如何进行形象展示至关重要通达性小路穿梭，无大路直通，通达性较弱周边道路的影响南面铁路及快速干道，对项目有较大的影响周边厂房和农民房的影响东西南三面均为厂房和农民房包围

3、，区域形象不佳地块形状北高南低，有利于景观视野的延伸；不规则，有利于组团的打造和容积率的消化保障性住房指标整体形象稍有贬损，档次拔升有难度优势劣势威胁SWOT分析及应对策略山林环抱，浓厚的纯生态资源远望城市中心景观天然坡地，层次递进深藏于腹地之中，到达性不佳;周边农民房及厂房众多，短期内环境难以大为改善项目西南紧接农民房，品质形象提升受到一定影响,周边生活配套档次较低拓关政策等诸多利好将使片区在未来持续发展；关口路网建设的逐渐完善，地铁的开通使得交通瓶颈问题进一步解决未来两年政策风险依然存在市场价格承受力有限突出项目天然

4、优势，建立形象上的差异与其他物业进行区隔；对产品规划进行排他性的设计，以稀缺性产品得到客户认可平衡风险、精算投入产出控制总价、迎合刚需机遇利用产品优势建立市场知名度；利用地铁开通后置业大潮趋势吸引刚需客群；将客户区域扩大，将未来购房客群来源区域的纵深拉大零距离山林环抱/半山俯瞰一城风华劣势规避周边生活配套欠缺利用自身商业完善生活配套，同时对未来政府规划做相关描述保障性物业影响利用楼体布局及园林设计，通过植被的栽种营造区域区隔通达性不佳南面的跨铁路天桥需与相关部门配合，促进其早日到位，传统路径不能忽略，需重点包装和导示到位

5、南面农民房对项目形象的影响从建筑规划上引导客户向背面的山林及文体公园靠拢1111继续寻找，项目价值……项目属于布吉片区，需要穿过布吉关，穿越三联村，周边农民房厂房，这些都是无法回避的事实，正是这些因素令大家置疑项目的档次定位。换一个高度去看，项目又是怎样呢？站在三联村的农民房中，我们看到的地块是农民房后的山坡；站在地块山坡上俯瞰，三联村的村屋与地王一起构成了城市的景观；在空中俯瞰，地块形如金元宝，聚财纳福；看地块的规划数据地8万平方米，敌不过同区域的大盘，但它身后硕大的水库文体公园用地，与地块山体一脉相承；实现价值……在

6、这里，一线零距离拥抱山林。。。在这里，矗立半山俯瞰大城、大市、大海、大山。。。在这里，背靠生态公园、水库滋养。。。拥有天生丽质的条件可锻造为城市的风景、市场的标杆拥有无以伦比的素质可向豪宅高端触摸。。。但，她仍存在现实的欠缺——地块价值提升关键项目的进入方式一条好的路能大幅提升项目的档次山体的利用山体成为园林的一部分，设置私家登山道，将本质上改变项目的定位属性现有进入方式由三联村转三联南路进入，道路狭窄，斜坡多最佳进入方式由慢城小区直接修建高架桥直达小区入口山体的利用星河丹堤开发商与政府协商，自行建造登山径，让山体成为私

7、家公园鸣溪谷实景目录宏观环境：区域发展：区域前景：第二部分：市场环境第一部分：项目概况第三部分：产品建议第四部分：客户定位第五部分：营销建议宏观环境土地供应减少，未来推货缩量，市场机会凸显整体信贷缩量，对中小开发商资金要求更高支付能力强的客源争夺将日趋白热化“物业税”及禁止“阴阳合同”的政策举措将对未来市场将带来较大冲击政府加强监管力度，对开发商系统化、正规化要求增强须紧紧抓住供应减少引发的市场机会，精准确定推盘时机保证稳定的资金流是开发商开发过程的重点工作，因此产品定位时需考虑后期推售步骤市场支付能力受限将提高客户对总

8、价的敏感度，产品设计需在尺度把握上有所考虑实力雄厚的开发商将强者更强，市场的品牌效益日益放大，客群更钟情于品牌开发及高档次项目区域发展分析：大局发展机会——龙岗发展的新机会深圳关内因土地资源紧缺，城市发展空间有限。宝安中心区经过多年的发展，渐趋成熟。光明新区是政府重点打造的卫星城之一，但短期内无法与龙岗抗衡龙岗正处于