华高莱斯2007年北京市金隅嘉业昌平项目市场分析与定位.ppt.convertor

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1、金隅嘉业昌平项目市场分析与定位思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目

2、分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略宏观环境分析问题：究竟是该局限在昌平狭小的区域，还是该站在北京城市发展的角度来研究本项目？昌平新城与北京城市发展的关系昌平新城与北京市区具有非常便捷的交通联系已经拥有的交通体系高速公路：八达岭高速（客运专用通道）一级公路：立汤路在建/待建的交通体系高速公路：京包高速（货运专用通道）主干道路：南丰路（北五环林萃桥—新城东扩区南邵镇）正在规划中的交通体系市郊铁路2号线公共交通体系公交919公交345昌平新城与北京城市发展的关系昌平新城已经承担起疏解中心城功能、集聚新产业的重任正在建设/投入运营的重要产业园区中关村科技产业园区

3、中关村科技园昌平园中关村国家工程技术创新与产业化基地生命科学园沙河高教园区北航北邮北师大中央财经外交学院福田现代制造业园区昌平新城与北京城市发展的关系昌平新城必须承担起疏解中心城人口的重要职能目前通州、顺义和亦庄新城更多承载了疏解北京东部、东南部和东北部人口的重任未来昌平新城应更多承载疏解北京西北部人口的重任作为昌平新城的一个大型地产开发项目，本项目毫无疑问应站在北京城市发展的角度进行定位。在满足昌平新城本地住房需求的同时，也应承担起疏解中心城人口的重任。昌平新城规划与本项目发展的关系新城功能区规划为本项目发展提供了稳定的客户来源规划四大功能区昌平新区沙河新区埝头马池口百善规

4、划的重要园区和基地中关村科技园昌平园沙河高教园区国家工程技术创新与产业化基地福田现代制造业园区。。。中关村科技园昌平园沙河高教园区福田现代制造业园区国家工程技术创新与产业化基地本项目昌平新城规划与本项目发展的关系新城交通规划加强了本项目与各功能区的联系本项目应发挥自身优势，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区的客户。房地产政策影响分析2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感海淀西三旗新都东路项目投标日期2007年4月26日项目规模总建筑面积44．8万平方米，住宅面积约39万平方米销售限价6350元/平米周边售价8500元/平米以上房地产

5、政策影响分析2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”项目投标日期：2007年5月11日项目规模：规划建筑面积220134.48 平方米销售限价：6800元/平米石景山区金顶街三区项目投标日期：2007年5月11日项目规模：规划建筑面积427200 平方米销售限价：6250元/平米在限价房延缓市区居民置业紧迫感的环境下，本项目应采取相对谨慎的开发策略、更为灵活的价格策略，从而限低项目风险。小结本项目不应局限在昌平狭小的区域，而应站在北京城市发展的角度来探讨未来的定位与发展。考虑到本项目自身的规模特性，未来发展应

6、遵循下述原则：首先，作为地处昌平老城区的项目，毫无疑问应尽可能消化老城区客户的住房需求其次，应依托自身条件，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区客户的关注最后，在得到地缘客户有利支撑的条件下，通过良好的产品设计吸引市区客户的关注在国家调控政策（特别是两限房政策）频出的环境下，本项目未来的价格发展路线应较为谨慎。在看好市场前景的同时，应采用较为保守的价格路线，以降低市场风险。思路分析框架项目整体开发理念定位宏观环境分物业市场环境昌平新城与北京城市发展的关系新城规划与本项目发展的关系房地产政策影响分析住宅市场分析写字楼市场分析商业市场分析项目区域条件项目物业空间自身条件项目规

7、模分析规划条件分析其他条件分析项目地块条件项目分物业定位产品建议住宅定位写字楼定位商业定位分期开发策略自身条件分析问题：本项目的市场本质是什么？未来应按照一个什么样的轴线来设计本项目？项目规模分析本项目属于昌平城区的“大盘项目”，定位与设计都必须服从大盘的本质和特性客户群、产品和价格定位都必须按照一个时间轴来进行客户群应多样化，避免单一、纯粹的定位原则关注客户群的动态变化，结合客户群的变化来提供相对应的产品产品特色和亮点应分批分步推出，以求具备“持续性超越”的能力初期价格的制定“勿过于求高求远”，应为后