临澧项目开发定位思路

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1、.项目开发营销思路第一部分楼市发育的基础、理1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111、临澧，常德以北53公里，车程近一小时。这种距离，避免了“灯下黑”局面的产生，购房消费主力留在了本县，被常德分流吸引的几率大大下降，对临澧楼市的发展起到很好的保护作用。2、全县辖8镇9乡，总人口45万（城镇

2、人口9万多口），16万户家庭，平均2.8人/家。城镇人口占总人口20%，说明城市化刚刚开始，房地产的机会大。家庭人口偏小（正常3.5）说明老年家庭空心化和新婚家庭的独立化两个趋势，对楼盘客群的判断、户型设计等方面有指导借鉴意义。3、工业经济支柱产业：水泥、化纤、石膏、气门、鞭炮、棉纱（布）等。开发区内汇集了像德泰电子、金健米业、安福汽车城、欧亚碳纤维、中联重科、湘福新材、天裕纺织、华海液压、安福拖拉机、福泰物流、发电厂等一批实力企业。工业发达，改变了临澧财政经济、农业经济的面貌，为楼市输送了大量年轻

3、的产业类刚性需求客群，同时，育肥了相关利益部门，...为楼市提供了一批高端优质的改善型客群、投资型客群。4、县城呈一体两翼分布格局，即安福镇（原城关镇）为中心主体，南有望城、北有太平两镇拱卫。这样乡镇与县城共存的格局，增加了县城楼市的客源基础，有利于房地产的发展。中心城区呈“申”字形发育，主街主干道迎宾路南北贯通，左边青年路、右边红军路南北相连，安福路、朝阳路、裕民-楚园路、兴隆-人民街、文化街自上而下东西联通。5、县城印象：机关多——县本级、安福、望城乡镇级三套政府班子，大大小小70多个政府机构组

4、成的国家管理机器，再加上工、中、农、建、发展、人民、信用社，人寿、财保、中华等银行保险机构，以及水、电、汽、邮、运，移动、联通、电信等事业单位，布满了大街小巷，衙门多过米铺。反映出临澧“大政府，小社会”，靠财政经济支撑的一面。179611名公职人员是临澧率先富裕的群体，也是最早撑起房地产市场的最大客群之一，他们已经完成了首次置业，面临的是换房改善需求和投资升值需求。学校多——全县各类学校100所，教职工4397...人，在校学生45556人，就县城而言学校也是遍地开花，一定程度反应出了留守现象。为学

5、业买房租房，为子女购房置业，将催生巨大的房产需求。宾馆多——除天鹅湖、金帝、金穗、恒威（在建）四家星级酒店外，通程、天和、古城、宋玉等小宾馆较多，反应了外来流动人口频繁，经济活跃的特点。门面关——背街、临河的门面关门歇业的较多，像星情湾两边门面、周末关闭的丁玲剧院等反映出人少底薄，年轻人外出务工的现实，这也是项目定位、户型设计、价格制定等工作重要的参考依据。...第二部分楼市发展现状1、发展速度方面——2009年全年房产投资2.35亿元，新开工21.6万平米，竣工18万平米，批准预售21.7万平米，

6、实际销售8.5万平米，销售额11140元。2009年、2010年建筑施工面积分别是62.9万㎡、117.2万㎡，分别增长63%、86.3%；竣工面积47.3万㎡、70万㎡，分别增长157%、49%；房地产开发投资额2.35亿元、3.46亿元，分别增长58.5%、45.8%。在国民生产总值（GDP）增长14%的背景下，这种增长速度是惊人的！2、发展历程方面——第一阶段是2002年之前，以自建房、单位福利房为主，郊区村落改造中村民自建房，企事业单位职工自建房，其中又诞生了多余无证房屋的转让出售市场，该阶

7、段属于自发发展的半商品化阶段，像安福路以北大片的自建房就属此类。第二阶段，真正的商品房市场化运作阶段，起步于2002年，截止2010年，累计投资12.11亿元，开发项目39个，累计开发面积83万平米，其中住宅71.2万平米，4682套，商业11.8万平米。是多层砖混流行阶段，福之源、梅之源携12...万平米的规模，理所当然地成为该阶段的旗舰楼盘。星情湾太提前，在房价很低的年代白白浪费了临澧县城最优质最长的临水岸线土地资源。第三阶段，品牌大盘争霸时代，该阶段已经拉开了序幕，以外滩新城、王家河项目为领头

8、羊，市场客户资源开始向品牌楼盘分流，优质优价劣质低价差异将出现，许多个楼市第一的创新之举将诞生，投资需求、改善需求将被撬动，房价跨3奔4也将实现。1、发展成果方面——2009年，全县拥有房产企业12家（本县7家，外来5家，二级资质2家，三级资质6家）。开发出“星情湾”、“福之源”、“安福花园”、“步行街商贸城”、“青山书苑”、“楚天豪园”、“龙泉山庄”、“安福东站”、“金泽豪庭”等一批多层住宅小区，还有丁玲广场、朝阳广场、翰林广场的休闲广场改造住区，芳辰一品、金帝豪庭