我国大中城市房地产开发投资与城市规模扩张的关系研究

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1、河北经贸大学硕士学位论文我国大中城市房地产开发投资与城市规模扩张的关系研究姓名：朱慧蓉申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理专业指导教师：薄连明20120516摘要房地产作为国民经济的支柱产业，它的健康发展，关系到国民经济的命脉，关系到人民生活水平的提高。房地产丌发投资作为房地产行业运行的重要环节，它是房地产管理、营销和服务的基础。随着城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大，房地产．丌发投资也在不断加大。基于房地产业较大的联动作用，适度的房地产开发对经济发展具有重要意义。如果房地产丌发投资过度，容易

2、联动其他行业也投资过度，供过于求，造成生产过剩，甚至产生经济危机：如果房地产丌发投资不足，容易形成城市经济发展的瓶颈，阻碍城市经济的发展。因此，房地产开发投资与城市规模扩张之间的关系研究显得尤为重要。城市规模涵盖人口规模、用地规模和经济规模三方面的涵义。现有文献大多侧重于房地产开发投资与城市经济规模(GDP)之间的因果关系研究，目前尚未发现对房地产开发投资与人口规模和用地规模之间关系进行研究的可供参考的文献。文献研究结果表明：以房地产开发投资和城市经济规模(GDP)构成的这个时间序列是非平稳的时间序

3、列；通过协整关系检验，证明了房地产开发投资与经济规模扩张之间有长期稳定的均衡关系，但是这种长期稳定的均衡关系主要是房地产投资的增加引致了城市规模的扩张，还是城市规模的扩张带动了房地产开发投资的增加需要进一步证明；国内外学者通过格兰杰因果关系检验对两者之间为何种因果关系进行了研究，本文综合分析各学者的研究结果得出，两者之间为何种因果关系是不能确定的，根据所选指标和数据范围的不同，各学者的研究结论各不相同：最后通过脉冲响应分析，可以肯定的是两者之间的相互影响具有时滞效应，所以政府在房地产开发投资和城市规

4、模扩张方面制定政策、采取措施的时候，一定要充分考虑政策及措施的延迟效应和叠加效应，以确保政策的制定达到预期的效果。文献研究的结论为本文的实证研究提供了理论依据，为了说明两个经济变量的相关关系，本文在理论研究的基础上，重点对两者之间量化关系进行了深度研究。本文采用市区人口密度代表城市的人口规模和用地规模，市区人均GDP代表城市的经济规模，市区人均房地产开发投资额代表城市房地产开发投资状况。选取我国(70个大中城市中除北京、上海、天津、重庆、深圳和大理以外)64个大中城市为样本，自2000年起至2008

5、年，每一年为一个时点作为观测值，在忽略城市和年份的基础上，对所搜集的数掘进行聚类分析和相关分析。本文研究的最终目的是通过相对发达城市的发展历程来预测发展相对落后城市的发展方向。实际研究结果表明：房地产开发投资与经Ul济规模扩张之间存在明显的正相关关系，并得出了相关趋势图和回归函数，但房地开发投资与人口规模和用地规模之间的关系不显著；部分城市的房地产开发投资与城市规模扩张之间确实存在发展不协调现象，局部城市房地产开发投资过度，为城市健康有序的可持续发展带来隐患。最后，在现状分析和实证研究的基础上，对房

6、地产开发投资和城市规模扩张的发展方向提出了一些对策和建议，力图为政府、房地产开发商和金融机构等相关部门在房地产开发投资与城市规模扩张协调发展方面制定政策、采取措施提供更科学的参考。IV关键词：大中城市人均房地产开发投资人均GDP人口密度聚类分析AbstractAsapillarindustryofnationaleconomy，whetherornotRealestatedevelopessoundlyhasbearingonthenationaleconomy’Slifebloodandtheim

7、provementofpeople’Slivingstandards．Realestatedevelopmentinvestment，whichisanimportantpartoftherealestateindustryoperation，isthebasisofrealestatemanagement，marketingandservice．Withtheacceleratingprocessofurbanization，citysizecontinuestoexpand，whichresul

8、tinmoreinvestmenttotherealestatedevelopment．Therealestateindustryhasrelativelylargelinkagerole，theexcessiveinvestmentinrealestatedevelopmentcancausethelinkageactioninotherindustries，whichleadtotheexcessiveoversupplyandeventheeconomiccri