我国宅基地使用权流转制度思索

《我国宅基地使用权流转制度思索》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、我国宅基地使用权流转制度思索作者简介：谢芳(1988-),女，新疆木垒县，新疆师范大学法经学院2012级民商法专业硕士研究生，主要从事民商法学研究。摘要：我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,然而现实生活中农村宅基地使用权的隐性流转大量存在，并引发诸多社会矛盾。随着城市化、工业化、市场化的深入发展以及有的农村宅基地使用权流转试点证明了其存在的合理性，对农村宅基地使用权流转开禁已具备合理性及必要性。在渐进式地推进农村宅基地使用权的流转过程中，要以相关配套措施的完善为前提，设计完善的农村社会保障体系，设计建立农村宅基地有偿、有期限制度，完善宅基地使用权登记制度，明确宅基地使用权流转程

2、序以及宅基地的回收制度，以构建合理高效的宅基地使用权流转机制，从而更好保障农民权益，促进土地利用效率的提高与城乡一体化的推进。关键词：宅基地使用权；流转；必要性；设计建议。随着城市化进程加快和农村经济改革的不断深化，我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转引发了诸多的社会矛盾及问题，如：宅基地无偿使用导致土地资源浪费现象严重，流转制度与现实冲突严重，地下交易活跃，宅基地上的房屋买卖有悖于房地一体原则等，但城市化、工业化、市场化的深化以及有的农村宅基地使用权流转试点证明了其存在的合理性，对农村宅基地使用权流转开禁已具备合理性及必要性。一、宅基地使用权的界定根据我国物权法第152条，宅基

3、地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”根据这一规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有的在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。宅基地使用权流转是指宅基地使用权以买卖、租赁、抵押等形式在使用权人与他人之间的移转，其实质是宅基地使用权主体的变更。尽管我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转，然而现实生活中农村宅基地使用权隐性流转的情况大量存在，已引发诸多社会矛盾。随着城市化、工业化、市场化的深入发展，一味禁止宅基地使用权流转已不能适应社会发展的需要，建立高效合理的宅基地使用权流转制度势在必行。二、现行法律对农村

4、宅基地使用权流转禁止的规定。宅基地是农民的重要财产，出于保护农民权利和维护农村社会稳定的考虑立法者对农村宅基地使用权流转的态度始终是审慎的。我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”可见农民一旦出卖、出租住房就不能再以村民身份申请宅基地，这种限制实际上就是对宅基地使用权流转的变相限制。我国《担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理

5、的意见》重申："严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2007年3月16日通过的《物权法》专设一章对宅基地使用权作出了规定,但内容比较简单。其中第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”因此《物权法》仍坚持了农村宅基地使用权限制交易的原则。综上所述，在我国现行法律体系下，宅基地使用权不能以出卖、出租、抵押等形式进入土地市场。三、农村宅基地使用的现状与宅基地使用权流转的必要性及探索（一）农村宅基地使用的现状1、宅基地无偿使用导致土地资源浪费现象严重因为宅基地具有福利性，农民取得宅基地的无偿性

6、，且占有宅基地无须支付费用，刺激了农民尽可能多占宅基地的欲望，导致了农村乱占地、多占地、建新不拆旧、占用耕地建房的现象普遍存在。在有些地方，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周新楼林立，村庄内部破破烂烂，形成空心村⑵。2、流转制度与现实冲突严重，地下交易活跃很多在农村拥有宅基地的人由于各种原因长期空置房屋，希望出售，例如城市郊区或者发达农村；同时，在某些情况下，城市人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，然而这种供需两旺的交易市场一再被落后的意识和法律所拒绝，此时，地下交易出现就在所难免了［3］。3、农村宅基地使用权流转困难，影响了农村社会的稳定，制约了农村经济的发展我国法

7、律规定，房屋所有权人可以出租、转让房屋。但是，基于地随房走原则，农民转让或出租房屋时，宅基地使用权也随之转移。这与农村宅基地不得转让的法律规定是相冲突的。另外，随着农村经济发展和产业结构的进一步调整,越来越多的农村家庭在从事非农生产、扩大产业规模或调整产业结构时，都遇到资金短缺问题，迫切需要金融机构的信贷支持。但现有法律禁止农村宅基地作为抵押物向金融机构申请贷款。这一问题制约了金融机构在农村范围内业务的扩大和发展，限制了农民生产融资的渠道［4］。（二）农村