物业与物业管理

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1、第一章物业与物业管理·17·第一章物业与物业管理物业管理是在改革开放后，随着市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推进而出现的一个新生事物。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质和文化需求相适应。完善的物业管理法律与制度将有助于规范物业管理企业行为，维护业主合法权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。要深入学习和理解物业管理法律与制度，就有必要对物业与物业管理的基础知识进行初步了解。第一节物业的含义与分类一、物业的基本含义“物业”一词译自英语“Property”或“Estate”，由香港地区传入我国大陆。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆的民众所接受，而且房地产法学界和有关

2、物业管理的规范性文件，对这个概念内涵和外延的理解基本趋于一致。（一）物业的概念与构成要素中国香港地区业界对物业含义的界定是：物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。①李宗锷．香港房地产法．香港：商务印书馆香港分馆，1988，9中国大陆第一次从立法上对“物业”做出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。

3、第一章物业与物业管理·17·根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋，如加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。物业一般由四部分组成：1．供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。2．配套附属设备，同样包括自用设备和共

4、用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备①对非业主使用人，《物业管理条例》中使用的是“物业使用人”。本书认为“物业使用人”这个概念不够周延，“物业使用人”应当包括业主和非业主使用人。本书非业主使用人是指物业的承租人、借用人等实际使用物业的其他人。。共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。3．配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管道、排水管道等设

5、施。4．相关场地，指物业所占用的场地。物业应该有明确的所有权人，即物业处在一定的建设用地范围内、已建成并确定了业主权益、有特定的四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格，并在法律上对其权益归属给予了确定（通常以颁发产权证为标志）。（二）物业与房地产、不动产的关系在阅读文献的时候，往往会遇到与“物业”相类似的概念，如“房地产”、“不动产”等。那么这些词汇或术语之间有什么关系呢？一般来说，房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。从一般意义上说，房地产有狭义与广义之分：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土

6、地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地；广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。通常认为，房地产有两种存在形式：一是单纯的地产，如一块优质的海滩；二是房产与地产相结合的“房地”产，如把房屋及其坐落的土地作为一个整体来考虑时。第一章物业与物业管理·17·“不动产”一词译自英语“RealEstate”或“RealProperty”。在英语中，“RealEstate”具体是指土地及附着在土地上的房屋等建筑物和构筑物。“RealProperty”具体

7、是指“RealEstate”及其附带的各种权益。这里特别提到了构筑物，构筑物属于不动产的重要存在形式。房地产由于其位置固定、不可移动，通常也被称为不动产，但“房地产”的概念并不特别关注构筑物，甚至不把某些构筑物如堤坝、塔以及不与建筑区直接联系的桥梁等视为房地产。也就是说，“房地产”概念倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体的，而“不动产”概念则侧重于表明这种财产本身具有不可移动的属性。“房地产”与“物业”在某些方面